Как решить семейные споры с квартирой в досудебном порядке

Юристы выделяют три наиболее частых ситуации, побуждающие собственников жилья обращаться к их помощи – раздел жилья между супругами, детское право при сделках с недвижимостью и наследство. Обсудим, как можно разрешить семейные споры с квартирой в досудебном порядке.

Раздел имущества супругов

Накопленное в браке имущество становится собственностью обеих супругов, поэтому его отчуждение допустимо лишь при их обоюдном согласии. Эту формулу о семейных накоплениях сообщит вам любой юрист.

При намерении мужа продать семейную жилую недвижимость, ему требуется согласие супруги с нотариальным заверением. То же действие следует произвести при покупке квартиры, чтобы избежать возможных будущих проблем. Хотя закон требует обязательного согласия обеих супругов с нотариальным подтверждением лишь в некоторых случаях приобретения жилья – например, по долевому участию в строительстве или по ипотеке.

Отчуждение недвижимости не сопровождается «семейными» препятствиями лишь в случаях, когда между супругами достигнуто соглашение о дележе имущества, либо имеется брачный договор.

При оформлении купленной квартиры на обоих супругов, рациональным будет установление их долей в этой недвижимости. Равноценность долей не обязательна. Собственник выделенной доли вправе поступать с ней по своему желанию – продать, подарить или завещать.

Частый вопрос к юристам и агентам по недвижимости: если жилье было наследовано одним из супругов, считается ли оно нажитым совместно и подлежит ли дележу? Нет. Унаследованная супругом недвижимость является лишь его собственностью, претензии второго супруга на нее беспочвенны. Но ситуации, в которых личное имущество признавалось в суде общим, имели место. Основанием для них служили доказательства вложений, произведенных любым из супругов в недвижимость, что увеличило ее стоимость: капремонт, реконструкционные работы и т.п.

Права детей при продаже квартиры

Юристам по недвижимости часто задают вопросы, касающиеся реализации квартир, в которых проживают или зарегистрированы несовершеннолетние дети. Ситуация с отчуждением такой жилой недвижимости следующая: сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетних, происходят только с одобрения органов опеки и попечительства.

Продажу жилья, например, органы опеки разрешат только при предоставлении им оформленной на ребенка сберкнижки с внесенной суммой, равной доле несовершеннолетнего от сделки. Заметим, что конкретного определения причин одобрения или отказа опекой сделок с жильем нет.

Обратим также внимание на сделки с жилой недвижимостью, собственником которой является ребенок. Законодательство РФ позволяет несовершеннолетним владеть домами и квартирами, но не разрешает распоряжаться ими. Дееспособность наступает в 18 лет, т.е. по достижении совершеннолетия. И только с этого возраста возникают права и обязанности, связанные с имущественным распоряжением. Впрочем, есть исключения (с 16 лет): брачные узы до 18 лет и эмансипация.

Если имеются данные затруднения - можно обратиться к профессиональным риэлторам. Результатом обращения станет не только найденный покупатель, но и разрешение юридических вопросов по обременению жилья.

Наследование жилой недвижимости

Хотя закон четко определяет порядок наследования, многие люди по-прежнему слабо ориентируются в этом вопросе. Юристы по недвижимости поясняют, что при отсутствии завещания нажитое имущество умершего родственника наследуется согласно определенной очередности. Ее порядок таков:

• наследники первой очереди, а именно супруг, дети (внебрачные и от других браков, однако признанные официально) и родители наследодателя. По праву представления в наследство могут вступить внуки и их отпрыски, если родители первых скончались;
• наследники второй очереди приобретают право наследования при отсутствии первоочередных наследников. Ими являются братья и сестры усопшего (полнородные и неполнородные), бабушки и дедушки с отцовской и с материнской сторон, племянницы и племянники наследодателя.

Оформленное завещание упрощает процедуру вступления в наследство, т.к. в нем точно обозначены наследники и доли, полагающиеся каждому. Однако завещание допустимо оспорить, основываясь на невозможности наследодателя осознавать свои поступки. При этом дети наследодателя, являющиеся несовершеннолетними или нетрудоспособными, обладают неотъемлемым правом доли в наследственном имуществе не зависимо от круга наследников, указанных в завещании. Заметим, что потенциальный наследователь, будучи при жизни, способен предотвратить судебное оспаривание завещания наследниками, если оформит договор дарения.