Оформление налогового вычета по ипотеке

Покупатель, занявший сумму у банковской организации на покупку жилья – дома, квартиры или земельного участка – обладает правом на налоговые вычеты. Таких вычетов два: основной и по процентам ипотеки.

Общий налоговый вычет

Под ним подразумевается частичный возврат затрат, понесенных на:

• приобретение, постройку жилья;
• приобретение участка ИЖС с имеющимся коттеджем, либо без него;
• ремонт квартиры, купленной у застройщика в варианте «без чистовой отделки»;
• выплату процентов по целевым (ипотека) кредитам.

Отметим, что возможность возврата части «ипотечных» расходов не ограничена их сроком давности. Т.е. претендовать на налоговый вычет допустимо вне зависимости от срока получения ипотечного кредита, если оформление этого вычета не произошло ранее.

Правом на общий вычет не обладают покупатели жилья, приобретшие его у взаимозависимых лиц, а именно у одного из супругов, родителей, детей, сестер или братьев, либо у работодателя. Однако общий вычет может быть получен как фактическим собственником жилья, так и его супругом – если дом или квартира приобретались в браке и собственник ранее не воспользовался правом на вычет. Также налоговая компенсация положена родителю собственника, не достигшего совершеннолетия.

Законодательство РФ допускает возврат исключительно личных средств покупателя. Соответственно, налоговый вычет не применяется к материнскому капиталу, каким-либо бюджетным выплатам (к примеру, компенсации за жилье, пострадавшее в стихийных бедствиях или получение квартиры по госпрограмме поддержки многодетных семей), а также суммам, дополнительно выделенным работодателем.

Размер вычета определяется цифрой, внесенной в договор купли-продажи недвижимости. В договорную документацию выгоднее вносить действительную сумму сделки, поскольку при занижении покупной цены квартиры сумма вычета также окажется ниже.

Виды возврата средств по ипотеке через налоговый вычет

Нормативным документом, утверждающим законность основного вычета по ипотечной недвижимости является Налоговый кодекс РФ (ст.220, п.1, пп.3). По размеру компенсации, а также ее юридическому обоснованию основной вычет практически схож с вычетом, положенным по факту приобретения жилья на собственные средства (т.е. без ипотечного займа). Предельный размер компенсируемой суммы – 2 миллионами рублей.

Поскольку вычет (возвращаемые средства) составляет 13%, то с 2 млн. руб. будет компенсировано 260 тыс. руб. Условия возникновения права на вычет:

• наличие акта по приему-передаче квартиры (основание – договор долевого участия);
• получение свидетельства на госрегистрацию собственности (основание – договор купли-продажи).

Обращение с пакетом документов в налоговую службу разрешается по завершению налогового периода – окончанию года, в котором возникло право на вычет. Наряду с основным вычетом заемщик вправе претендовать на частичное возвращение суммы по ипотечным процентам – 13% вычет (Налоговый кодекс РФ, ст.220, п.1, пп.4). Заметим, что данный вычет полагается только из процентных выплат за использование заемных средств – не следует приравнивать его к выплатам (процентам) по основному долгу.

Налоговый вычет по целевому кредиту

Правом возврата части денежных сумм обладают собственники жилья, купившие его как в ипотеку, так и на средства целевого кредита. Это подтверждает ст.220, п.1, пп.4 Налогового кодекса, а также письмо Минфина РФ за №03-04-07/29416 от 19.06.2014 г.

К примеру, заемные средства предоставлены работодателем и в договоре есть пометка цели займа – покупка или строительство жилья. В этом случае возможен вычет налогов по процентам целевого кредита. Однако тут важна дата кредитования. Хотя сроки оформления вычета внешне не ограничены, возвратить подоходный налог получится только за три года. Причем возможность компенсирования выплаченных процентов впервые стала доступна не так давно – после 2014 года.

Размер и состав вычета ограничены законодательно. Максимум компенсации на жилье, купленное до 2008 года – миллион рублей. Если ипотечная квартира приобреталась до 1 января 2014 года – нет ограничений по размеру вычета, возвращаемого с суммы процентов по ипотеке. Однако на недвижимость, купленную в ипотеку начиная с 1 января 2014-го, налоговый вычет по процентам не может превысить 3 млн. руб.

Письмо Минфина РФ за №03-04-05/64922 от 16.12.2014 года определяет компенсацию затрат по выплаченным ипотечным процентам, как независимую от основного вычета. Т.е. собственник ипотечной недвижимости вправе оформить возврат процентов по одному жилью, купленному на заемные средства, а основной вычет – по другому объекты недвижимости. К примеру, оформив имущественный вычет на собственные средства по квартире, ранее приобретенной с привлечением потребительского кредита, собственник теряет право на вычеты по процентам и заемной сумме.

Выплата налогового вычета за несколько лет

Допускается разделение средств вычета между несколькими налоговыми периодами. В последнем варианте компенсация приравнивается к сумме, переводимой госбюджету в форме подоходного налога (т.е. 13% от годовой зарплаты). Соответственно, при меньшем размере налогооблагаемого дохода в сравнении с вычетом, компенсация налога производится за несколько лет.

К примеру, если налогоплательщик по заявленной им налоговой декларации заработал в 2016-м 450 тыс. руб. и приобрел ипотечную квартиру за 3,5 млн. руб. Годовой подоходный налог составляет 58,5 тыс. руб., размер налогового вычета – 260 тыс. руб. (13% от максимальной суммы в 2 млн. руб.). Значит, по окончании 2016 года покупателю квартиры будет компенсировано 58,5 тыс. руб. с разделением остальной суммы (201,5 тыс. руб.) в последующие годы в размере, равном подоходному налогу.

Обратите внимание – нет потребности в одновременном обращении за основным вычетом и по процентам ипотеки до закрытия суммы первого вычета. Как только выплаты по основному вычету будет завершены полностью и покупатель внес в декларацию по налогам данные по выплате процентов с их документальным подтверждением, он вправе претендовать на вторую часть компенсационных выплат.

Распределение суммы вычета между супругами

С позиции законодательства любые расходы супругов признаются общими. При отсутствии иных оснований, сумма вычета по ипотечной квартире также распределяется между супругами в равных долях. При этом супруги обладают правом изменять в любом налоговом году пропорции средств, компенсируемых им по ипотечному займу.

Ранее, до первого января 2014 года, вычет по процентам ипотеки выплачивался в пропорциях, соответствующих основному вычету. Однако с наступлением этой даты компенсирование процентов производится отдельно. Супруги вправе разделить выплаты по процентному вычету в желаемом им порядке, указав его в тексте заявления, поданного в налоговую службу.

При принадлежности жилья определенному супругу, его собственник может получить вычет полностью без обращения в налоговую с заявлением. Но также допускается иной вариант – с разделением средств вычета между супругами. Необходимо лишь подтвердить договоренность о разделяемом вычете соответствующим заявлением. В случае, когда к фактическому собственнику-супругу уже поступают компенсационные средства, второй супруг имеет право на обращение в налоговую службу для перераспределения еще неполученной суммы вычета.

Причем право на вычет сохраняется, если какой-либо супруг не использовал его сразу. Такие обстоятельства могут произойти, если ипотечная квартира куплена в браке и один супруг занимается уходом за ребенком (декретный отпуск).

Документы для налогового вычета

Независимо от адресата обращения за возвратом средств – налоговой или работодателя – требуется подготовить документы в определенной комплектации. Они позволят подтвердить покупку жилья при помощи заемного капитала, а также внесение платежей каждый месяц, требуемых для погашения кредита.

Учтите необходимость заверения у нотариуса всех справок, подтверждающих законность вычета. Наиболее сложно оформить декларацию 3НДФЛ, а также подготовить заявления на налоговый возврат и разделение вычета. Чем более полон комплект документации по вычету, тем скорее он будет оформление налоговой инспекцией.

Для обращения за налоговым вычетом потребуется пакет документов в следующей комплектации:

• гражданский паспорт либо документ, его заменяющий (оригинал и копия, заверенная нотариально). В стандартном перечне документов, указанных в отделениях налоговой службы, заверенная копия паспорта не названа. Однако во многих региональных отделах налоговой инспекции ее требуют;
• налоговая декларация формы 3НДФЛ (оригинал);
• справка по доходам формы 2НДФЛ (оригинал). Справки требуются с настоящей и прежних мест работы;
• заявление о возврате налога (оригинал). В нем указываются реквизиты счета, куда должны поступить средства;
• договор ипотечного кредитования, на основании которого был предоставлен залоговый заем под недвижимость (заверенная копия);
• выписка по счету, подтверждающая удержание процентов кредитной организацией за год (оригинал);
• ИНН лица, претендующего на вычет;
• заявление о долевом определении (оригинал). Необходимо, если жилье приобреталось в совместную собственность;
• свидетельство о браке (заверенная копия). Требуется, если недвижимость куплена супругами;
• платежные документы по кредитным выплатам (копии). Отметим, что их предоставление, согласно письма №ЕД-4-3/19630 от 22.11.2012 ФНС РФ не обязательно. В принципе, достаточно банковской справки (оригинала) о выплаченных процентах.

Порядок подачи запроса на вычет и срок ответа налоговой

Доставку подготовленного пакета документации можно выполнить лично, либо через почту заказным письмом. Если привезти обращение за вычетом нарочно, то налоговик сможет проверить комплектацию сразу же, отметив недостатки. Однако случается, что инспектора заявляют потребность новых справок, в которых по факту законной необходимости нет. Причем сбор дополнительных справок или отказ от них одинаково увеличат время обработки заявки – официально документы примут, т.к. их комплектация утверждена законом, однако оформлением вычета налоговики заниматься не будут.

Готовясь к почтовой доставке, следует составить опись документов. Отметим, что такой способ подачи запроса на вычет наиболее долог – только проверка инспектором налоговой позволит установить, достаточен или нет собранный пакет документов. Иначе придется ожидать письменного отказа, где будут перечисленный его причины. А после готовить и отправлять документы заново.

Период проверки заявки на вычет занимает до трех месяцев. Пока идет проверка, налоговики обладают правом вызова заявителя для уточнения данных или запроса справок дополнительного содержания. Завершив проверку, налоговый орган обязан в 10-дневный срок прислать уведомление об итоговом решении (одобрение выплаты или отказ). Если вычет одобрен, то сумма в размере вычета должна поступить на счет заявителя в месячных срок. Отметим, что налоговые отделения иногда не присылают уведомлений по одобренным заявкам – просто переводят средства заявителю. Наконец, если налоговиками в одобрении вычета было отказано, собственник ипотечного жилья всегда может обратиться в суд и обжаловать отказ.