Ипотечный кредит – рефинансирование

Недвижимость дорогая, даже очень. Ипотечный банковский заем позволяет приобрести объект недвижимости каждому при условии возврата средств через два десятилетия и более. При этом банк взымает с заемщика процент за пользование ипотечными средствами, извлекая свой доход. Процентные ставки по ипотеке в различных банках неодинаковы. Ипотека – услуга конкурентная, т.е. заемщик может и должен рассматривать несколько вариантов предложений ипотечного кредитования в разных банковских организациях. Причем смена условий займа на ипотеку и даже ипотечного банка допустима на разных стадиях выплаты заемных средств.

Зачем рефинансировать ипотеку

Прежде всего, перекредитование выгодно банку. Для кредитной организации предоставление ипотечного займа – всегда риск. Хотя каждый заемщик тщательно проверяется на платежеспособность, возможны форс-мажорные обстоятельства. К примеру, получатель кредита заболеет или работу потеряет.

Программы рефинансирования (синоним – перекредитование), предлагаемые банками, позволяют изменить условия кредита по ипотеке. Обычно перекредитование представляет собой взятие кредита по низкой процентной ставке, чтобы погасить ранний кредит, полученный по высокой ставке.

Рассмотрим на примере (цифры и расчеты условные): заметная выгода рефинансирования наблюдается, если разность процентных ставок будет более 2%, при этом остаток ипотечного кредита составит больше миллиона рублей (свыше 30% от полной кредитной суммы). Допустим, что заемщик брал 2 млн рублей в кредит три года назад, срок погашения 15 лет, годовая ставка – 14%. После рефинансирования под 10% годовых, аннуитетный ежемесячный платеж снизится с 26,6 тыс. до 21,5 тыс. рублей.

Выгода перекредитования имеется, если ставки прежнего и нового кредитов различаются на 1%. Однако рефинансирование создает больше возможностей для заемщика: можно, к примеру, изменить срок погашения кредита, уменьшить ежемесячный платеж или сократить размер страховки по ипотеке.

Перекредитование банком и заемщиком

Банковская организация может заранее подготовить рефинансирование кредита любого заемщика, если введет в текст договора условие об одностороннем праве кредитора на пересмотр процентной ставки. Отказаться от изменений условий кредитования, если таковой пункт имеется в договоре, подписанном заемщиком, последний не может. Единственный вариант отказа от одностороннего перекредитования для заемщика в такой ситуации – оспаривание решения банка в суде с предоставлением доказательств об отсутствии оснований для изменения процентной ставки. Но если в договоре ипотечного кредита нет пунктов, допускающих пересмотр кредитных условий банком без согласования с получателем кредита – заемщик вправе игнорировать несогласованное им изменение ставки ипотеки.

Перекредитование по инициативе заемщика заключается в прекращении отношений с кредитной организацией до истечения срока кредита. Долг перед банком полностью погашается за счет суммы, кредитованной заемщику другой банковской организацией. Нет никаких юридических препятствий для совершения этой операции.

Внешне процесс рефинансирования несложен:

• заемщик подает кредитную заявку в новый банк. Прежний банк-кредитор, с большой вероятностью, откажется дать выгодный кредит с целью погашения ранней ссуды;
• после одобрения заявки, кредит выдается;
• используя денежные средства нового кредита, заемщик закрывает прежний кредитный долг.

Выигрыш от перекредитования очевиден: размер месячных платежей меньше; кредитная ставка ниже; кредитованная сумма – выше (обычно новый банк кредитует сумму, превышающую первоначальный кредит).

Однако процедура рефинансирования легко не выполняется, как правило. Прежде всего, новая кредитная организация выполнит детальную проверку возможного заемщика. Понадобится время на анализ заемщика, поэтому надеяться на быструю выдачу денежной суммы не стоит.

Помимо платежеспособности соискателя кредита, обязательно проверяется предмет залога – квартира. Это наиболее неприятный момент – новый банк может быть не удовлетворен залоговой квартирой. К примеру, не подойдет оценочная стоимость или жилье будет признано неликвидным из-за местоположения. В данной ситуации заемщику не возвратят сумму, потребованную на рассмотрение заявки на кредит (около 15 тыс. руб.). Также заемщиком будут потеряны средства, выплаченные за оценку квартиры (около 5 тыс. руб.).

Отметим, что в ипотечных договорах некоторых банков указывается недопустимость преждевременного погашения кредита до истечения двух-трех лет. Поэтому прежде, чем искать возможности рефинансирования ипотеки, следует тщательно оценить условия существующего кредита.

Кроме того, заемщику потребуется найти банк, предлагающий наиболее выгодное перекредитование. Иначе бессмысленно вообще браться за это дело. Как вариант, заемщик ипотечного кредита может попробовать самостоятельно реализовать залоговую квартиру с последующим закрытием непогашенной доли кредита.

Залоговый объект по ипотеке

Под ипотечным кредитом обычно понимаются заемные средства, получаемые на покупку квартиры, причем купленная жилплощадь выступает в роли обеспечения кредитуемых средств. Но в ипотечном кредитовании залоговым объектом может служить любое жилье. К примеру, у собственника квартиры возникают потребности в крупной денежной сумме, однако реализовывать жилплощадь он не готов. В такой ситуации старая (существующая) квартира вполне может стать объектом обеспечения кредитуемых средств. Так же, например, домовладелец может улучшить условия жилья, приобретя более просторную квартиру и оставляя банку под залог старую.

Достоинства банковского кредита с залогом в виде существующей недвижимости очевидны – ссуду допустимо тратить на любые цели. Ипотечный же кредит разрешается расходовать только на покупку жилья. Однако такая форма кредитования имеет определенные минусы. Во-первых, при приостановке выплат по кредиту заемщиком, банк имеет полное право продать залоговую недвижимость, т.к. эта квартира – не единственное место жительства заемщика. Во-вторых, соискателю кредитной суммы с залогом в виде существующей квартиры придется оценивать ее за свой счет, а также оформлять страховку на повреждения-уничтожение. Поэтому ипотечное кредитование в такой форме на территории России не особенно популярно.

Как продать ипотечную квартиру

Недвижимость, состоящая в банковском залоге, продается редко. Хотя ее реализация вполне законна. Ведь факт обременения не означает, что заемщик не является собственником ипотечной жилплощади. Однако есть нюанс: для продажи квартиры, находящейся под залоговым обременением, необходимо разрешение банка-кредитора. Т.е. приходится не только искать покупателя, готового выкупить такую квартиру, но также получить согласие кредитной организации на продажу.

Известно два варианта продажи залоговой квартиры, различающихся длительностью срока по снятию обременения.

Вариант первый – достигнуто соглашение с банком. Кредитный банк разрешает продажу (письменно), он снимает обременение. Временным залогодержателем становится покупатель квартиры, ему остается передать денежные суммы кредитору и владельцу квартиры. Одной из сторон сделки в банке арендуются ячейки, две штуки. В первую помещается сумма, положенная продавцу, во вторую – сумма, предназначенная для кредитора (расчет по остатку ипотечного кредита). Сразу после подписания договора на куплю-продажу, представитель банка-кредитора получает ключ от «своей» банковской ячейки, проверяет и забирает деньги, следом подписывает документ о снятии обременения с жилплощади. В случае срыва сделки покупатель обладает правом и возможностью немедленно забрать денежные средства из обеих ячеек. Удобство данного варианта купли-продажи ипотечной квартиры – банк-кредитор имеет возможность полностью контролировать движение денежных средств.

Вариант второй – покупатель платит первым. Лицо, готовое приобрести состоящую под залоговым обременением квартиру, выплачивает денежную сумму продавцу полностью (наличными или переводом на счет в банке). Затем продавец, он же – заемщик, погашает долг перед банком-кредитором, на руки получает свидетельство о собственности на квартиру, после передает жилплощадь покупателю. Безопасность такой сделки достигается заключением предварительного договора купли-продажи. Этот документ позволит не только утвердить с позиции закона намерения покупателя и продавца, но также послужит гарантийным обеспечением сделки. В особенности, если передача денег выполняется в форме наличных.

Порядок рефинансирования ипотеки

Он соответствует процессу оформления ипотечного кредита. Т.е. заемщик, использующий перекредитование, уже знаком с процедурами рефинансирования, поскольку проходил через них при получении первоначального кредита. Банк будет анализировать платежеспособность соискателя кредита, изучать кредитную историю. И если имеются прокрочки по кредитным выплатам в предыдущем ипотечном банке, то последует отказ. Пытаться «спрятать» цели и причины обращения за кредитом бессмысленно – специалисты банка-кредитора все равно выяснят мотивы заемщика, а обман послужит обоснованием отказа.

Убедившись в выполнении кредитных обязательств, новый ипотечный кредитор заявит необходимость оценки недвижимости. Если кредитную комиссию устроит отчет оценщика, то банк сообщит о потребности страхования квартиры от уничтожения и повреждений.

В кредитный отдел банка необходимо предоставить:

• общегражданский паспорт РФ (копия);
• трудовую книжку (выписка);
• справку 2-НДФЛ или сведения о доходах в форме, названной банком;
• свидетельство о браке (копия). Особенно необходимо, если кредит оформляется на семью;
• документацию по залоговой недвижимости (справка из БТИ, о стоимости квартиры, выписка из домовой книги);
• документацию по существующему ипотечному кредиту (кредитный и залоговый договора, закладная, банковская справка о текущем состоянии ссудной задолженности).

При положительном решении банка заемщик получит ссуду на закрытие кредита, оформленного ранее в другой банковской организации. Денежная сумма поступит на счет заемщика, открытый в новом ипотечном банке. Погасив при помощи этих средств кредит в прежнем банке, заемщик получает свидетельство о снятии обременения с квартиры. Далее, согласно договору с новым банком-кредитором, заемщик доставляет документацию по квартире в его кредитный отдел. На жилплощадь вновь налагается обременение, а клиент банка приступает к выплатам взносов по новому кредиту.

Сколько стоит перекредитование ипотеки

Сама по себе идея рефинансирования ипотечного кредита при меньшей процентной ставке смотрится выгодно. Однако заемщик должен учитывать затраты из области «дополнительных», которые придется понести на стадиях перекредитования:

• около 7-10 тыс. руб. – 0,7-1% от размера кредита. Банки взымают комиссию при выдаче кредитных средств, размер комиссионных устанавливается каждым банком отдельно;
• 4-6 тыс. руб. – на оценку коммерческой стоимости квартиры;
• более 12 тыс. руб. – за нотариальное оформление документации;
• до 3 тыс. руб. – регистрация документов в ФРС (при условии размера пошлины в нотариате не более 12 тыс. руб.);
• от 1500 руб. – подготовка доверенностей и заверение нотариусом документальных копий (чем больше участников сделки, тем выше затраты);
• 2-10 тыс. руб. – регистрация завершенной сделки в ФРС (Федеральной регистрационной службе);
• затраты на страхование залогового имущества и заемщика. Размер суммы составит примерно 1% от кредитованных средств, увеличенный на 10%. Каждый страховщик указывает свои условия, необходимо выбирать;
• от 25 тыс. руб. – комиссия банка, назначаемая за перевод денежной суммы прежнему банку-кредитору. Размер комиссии зависит от банка.

Заметим, что новый банк-кредитор обычно назначает более высокую ставку по кредиту на срок переоформления залоговой недвижимости, поскольку фактического обеспечения кредита нет (квартира еще не снята с обременения в первом банке). Также банк может потребовать от заемщика предоставления поручительства или иного залогового имущества на период процесса рефинансирования.

Заемщик, выполнивший перерегистрацию ипотечного кредита, вправе обратиться за налоговым вычетом в ФНС. Налоговой службе безразлично, в каком банке получался кредит, а также тот факт, что это было рефинансирование. У заемщика есть право на 13% возмещение цены квартиры (на сумму, не превышающую 1 млн. руб.).

В завершении

Поскольку цены на рынке жилья растут, то перекредитование эффективно для заемщиков, являющихся собственниками высоколиквидного жилья (пусть и состоящего в залоге банка). На территории России вложения в недвижимость стабильно выгодны, поскольку квартира к моменту полного погашения ипотечной задолженности будет стоить выше затрат заемщика. Даже с учетом переплаты в виде процентов по ипотеке.

Что делать заемщику, если существующие программы рефинансирования ему не подходят? Можно воспользоваться беззалоговыми краткосрочными кредитами и целиком погасить с их помощью оставшуюся задолженность по ипотеке. Или, как вариант, обратиться к ипотечному брокеру – он подберет кредит с оптимальными условиями.