Как принимать квартиру у застройщика

К процедуре передачи квартиры по акту можно приступать после сообщения застройщика о завершении строительно-отделочных работ. Однако его заверения принимать на веру не следует, их должны подтвердить два момента:

• приемка выстроенного объекта госкомиссией, о котором свидетельствуют специальные документы с печатями и подписями;
• наличие почтового адреса у новостройки. Обратите внимание – понятия «почтовый» и «строительный» адреса неодинаковы. Последний дается только на период строительства.

Итак, в акте приема-передачи должны быть данные о цене квартиры (по результату выполненного обмера), ее площади по факту, номере и почтовом адресе многоэтажки. Прибыв на осмотр новостройки, дольщику следует подготовить так называемые «смотровые листы», куда он будет записывать замечания по состоянию недвижимости.

Когда застройщик должен передать дольщику квартиру

Согласно Федерального закона под №214, с момента поступления письменного сообщения от застройщика к дольщику, в котором первый сообщает о готовности объекта к передаче, сдача-приемка должна состояться в течение 7 дней.

Стоит отметить, что застройщик имеет право начинать передачу квартир в период от 3-х до 6-ти месяцев с момента принятия новостройки госкомиссией. Хотя сроки и выглядят большими, но они вполне уместны – предстоит оформление дома в нескольких надзорных госорганах, а это дело не скорое. Если же полугодовой срок вышел, передача квартиры даже не начинается – дольщик имеет полное право обратиться в суд и, по нашему убеждению, даже обязан сделать это.

Впрочем, в ФЗ №214 отражены неустойки, которые застройщик будет выплачивать дольщикам в случае несвоевременной передачи недвижимости.

Оценка состояния новостройки

Как бы вам не хотелось быстрее въехать в дом, что недавно был отстроен – не торопитесь! Чем пристальнее вы станете принимать квартиру, тем дешевле она вам обойдется в итоге. Не вздумайте подписывать прием-передачу новостройки, если считаете, что застройщик не устранил недостатки. Как только акт будет подписан вами, все выявленные позже проблемы квартиры застройщика не касаются!

Задача дольщика – обнаружить и указать в документации приема-передачи недостатки, которые обязан устранить застройщик. По закону ФЗ №214 застройщик либо исправит все изъяны, будет вынужден снизить цену квартиры, либо выплатить сумму, которая ориентировочно уйдет на устранение недостатков новостройки.

Кстати, по условиям закона о долевом строительстве, на новостройки действует гарантия качества сроком 5 лет. И даже при отказе застройщика брать на себя какие-либо обязательства по гарантии, это не важно – он обязан соблюдать закон. Единственно, не стоит затягивать с решением этих проблем – чем быстрее начнется разбирательство, тем лучше.

Перейдем к рассмотрению условий приемки квартиры. Направляясь в новостройку, захватите с собой следующие материалы и инструменты:

• листы бумаги формата А4, пару ручек и карандашей для составления перечня недостатков;
• спички;
• мел;
• отвертку-тестер;
• отвес и лазерный уровень;
• строительная рулетка;
• молоток строительный;
• фонарик;
• вольтметр;
• перфоратор.

Проверить необходимо всю квартиру, все коммуникации и поверхности в ней. Начинать удобнее с плоскостей, образующих стены, полы и потолки.

Комнаты в новой многоэтажке

Главный критерий качества поверхностей, формирующих комнату – их идеальная ровность. Оценка стен выполняется с помощью отвеса, потолков и полов – с использованием лазерного уровня.

Стены. По стандартам строительства допуски в отклонениях вертикальных плоскостей от правильного положения зависят от типа стенового материала. Кирпичные стены могут отклоняться вертикали не более чем на 5 мм, а вот монолитные – уже до 15 мм. Оцените состояние «черновой» стены (без финишной отделки) – их поверхность обязана быть гладкой, не содержать наплывов, трещин и разломов, отверстий и т.п. Внимательно изучите каждый угол и выступ, убедитесь в их ровном виде и строго вертикальном положении.

Полы. Их поверхность может содержать небольшие неровности, но явные дефекты, как-то трещины или крошащиеся участки недопустимы. Молоток, который вы собой взяли – он для проверки пола. Обстучите напольную поверхность молотком, ища пустоты, отзывающиеся на удары глухим звуком – очертите такие зоны мелом. Плоскость пола должна иметь одну и ту же высоту независимо от помещения квартиры, допустимый перепад – до 20 мм в высоту, не более.

Потолки. Замерьте высоту потолков в каждой комнате при помощи рулетки и убедитесь, что высота соответствует размерам в проектных документах. Потолочная плоскость должна быть ровной и гладкой, заметных перепадов по стыкам быть не должно, как и щелей, посторонних отверстий.

Состояние вентиляции и качество остекления

Исправность вентиляционных систем проверяется листком бумаги – нужно приложить его к вытяжке и убрать руку. Если вытяжка работает эффективно, что лист «прилипнет» к решетке вентиляции. Второй способ – зажженная спичка, нужно подвести ее к вентиляционной решетке. Поток воздуха отклонит пламя на спичке в направлении своего движения.

Оконные конструкции. Качество установки оконных рам и балконных дверей оценивается прежде лазерным уровнем, показывающим отклонения по трем плоскостям. Следом проверьте насколько правильно и надежно выставлены рамы окон и дверей в своих проемах, запенены ли щели по их периметру монтажной пеной.

Изучите состояние стеклопакетов и фурнитуры. Никаких трещин и сколов на стеклах с рамами, плотное примыкание друг к другу. Ручки, петли и затворы на дверях и окнах должны быть хорошо закреплены и качественно работать. Проверьте возможные отклонения откосов – по вертикали у боковых, по горизонтали у нижнего с верхним.

Водопроводные системы

Прежде осмотрите стыки на канализационном стоке и тройниках – они должны иметь качественную герметизацию, иначе чуждые запахи будут проникать в квартиру. Крепление канализационных труб выполнено на особые хомуты, сами трубы выставлено строго вертикально – убедитесь в этом.

Канализационные тройники обязаны иметь высоту расположения, не препятствующую свободному доступу к ним – вам еще предстоит на них стоки ставить. Дистанция от пола до нижней части тройника не должна превышать 50 мм, иначе возникнут сложности с подключением стока под необходимым уклоном (к примеру, от стиральной машины – потребуется выводить ее на подиум).

Система отопления квартиры. Осмотрите радиаторы: их крепления со стеной должны быть прочными; на корпусе приборов – полностью отсутствовать сколы и вмятины. Проверьте работу терморегуляторов – если приемка квартиры ведется летом и отопления нет, то покрутите их. Оцените качество соединений отопительных радиаторов с трубами домашнего отопления – чтобы не было никаких ржавых потеков!

Водопровод. Одновременно откройте краны на кухне и ванной – проверьте качество напора воды. Положение водопроводных труб – только вертикальное. Включите фонарик и пристально изучите пол возле труб, особенно в затененных зонах. Если заметите лужи – они могут означать протечку. Поверните запорные краны, проверьте их работу при открытых водопроводных кранах кухни и ванной.

Электрические коммуникации квартиры

Прежде убедитесь в полной комплектации электрощитка: автоматические выключатели («автоматы»); электросчетчик современной конструкции; УЗО.

Затем проверьте розетки на наличие электропитания, используя вольтметр или отвертку-тестер. Пошатайте слегка розетки и выключатели, они обязаны прочно сидеть на своих местах. Правильно ли выставлены выключатели и розетки?

Помимо качества монтажа системы электроснабжения следует испытать ее на способность держать напряжение. Может служиться так, что застройщики решат сэкономить на качестве оборудования для электрической системы, выставив заведомо слабые элементы в энергосистему. Чтобы проверить электросеть квартиры на выдерживание нагрузки, нужно подключить к ней оборудование с высокой энергопотребляющей мощностью – перфоратор – и запустить его в работу (подержать включенным минуты 4-5).

Если квартира подключена к телефонной сети, проводному интернету или в ней имеется домофон, необходимо оценить их работоспособность, отсутствие повреждений на оплетке кабелей и их достаточную длину.

В каждой квартире новостройки должен быть установлен пожарный извещатель (датчик). Как правило, его ставят над входной дверью.

В завершении

Перед тем, как ехать на осмотр квартиры по приглашению застройщика, постарайтесь преодолеть чувство эйфории – оно повредит делу. В случае, если вы проигнорируете необходимость тщательной проверки состояния жилья в новостройке, то вам предстоят серьезные расходы в будущем. К примеру, кривые стены потребуют их выравнивания, иначе обои на них будут смотреться ужасно – конечно, эта задача исполнима для бригады строителей, но зачем тратить время и деньги попусту.

Нужно ли подписывать акт приемки квартиры, если вас что-то не устраивает в ее состоянии? 214-й Федеральный закон позволяет не ставить подписей на акте, но это действие вряд ли улучшит взаимоотношения с застройщиком. Выявив недостатки, наиболее верным будет указать их в приложении к акту (нужно 2 экз.) и все же подписать его – конфликты не решат ситуацию, нужно вести переговоры.