Как оценить квартиру?

Актуальная стоимость квартиры может интересовать не только при продаже или покупке, но и во многих других случаях. Квартира или дом иногда являются долей уставного капитала компании; оценка недвижимости нужна при залоге, при разделе имущества, для получения страховки и не только.

На бытовом уровне «стоимость» и «цена» – слова синонимы. Для юристов – это разные по смыслу термины. Стоимость жилья определяется БТИ по стандартным критериям, среди которых тип строения, год постройки, вид материала, общее состояние. Иными словами под стоимостью подразумевается некое базовое понятие оценки. Цена объекта может сильно отличаться от стоимости, и зависит она от сложившегося на данный момент спроса, а также от многих других факторов как технического, так и нетехнического характера. Цена дома или квартиры – это фактическая сумма, указанная в договоре купли-продажи. Но не все указывают настоящую цену в договоре, дабы уменьшить налог или сумму страхового взноса. Однако чем меньше указанная цена, тем меньше сумма страхового возмещения. И это нужно учитывать при объявлении официальной цены при сделке.

Далее мы не станем употреблять «стоимость» и «цену» в качестве терминов, и эти понятия можно сделать тождественными. Поговорим о том, как сложить цену квартиры в уже построенном доме. Новостройки нас в данном контексте не интересуют, поскольку цену новых квартир складывают застройщики из расчета цены 1 м².

Цену так называемого вторичного жилья можно узнать тремя способами. Проще всего, однако и дороже всего, обратиться к профессиональным оценщикам, – это первый способ. Также можно воспользоваться онлайн-калькулятором на сайтах по продаже недвижимости. Наконец, узнать цену можно, самостоятельно изучив рынок предложений.

Оценка жилья является делом очень важным. Цена вопроса может быть очень большой в том плане, что ошибка в оценке обходится в десятки или сотни тысяч рублей. Именно поэтому профессиональная оценка считается более выгодной, несмотря на то, что она требует финансовых затрат, а также некоторых усилий со своей стороны.

Тем не менее, рассмотрим сначала доступные всем бесплатные методы оценки. Анализ интернет-предложений помогает оценить квартиру с погрешностью 10-20%. В переводе на «живые» деньги данная погрешность может исчисляться миллионами рублей. Многие агентства недвижимости, адреса которых можно найти в Интернет, по телефону могут назвать примерную стоимость квартиры, причем совершенно бесплатно. Для этого нужно будет назвать адрес и параметры квартиры. Позвонив в несколько агентств, вы получаете ряд оценок, анализ которых поможет сориентироваться в текущей ценовой обстановке. Не стоит относиться к названным ценам, как к окончательным. Еще раз повторюсь: это примерные цены, и, как правило, несколько заниженные. Впрочем, иногда агентства нарочно завышают предварительную оценку, дабы заполучить клиента. Потом, при выезде оценщика на место, цена аргументировано снижается, а клиент, скорее всего, остается сотрудничать с агентством.

При оценке своей или чужой квартиры важно иметь представление о разбросе цен. То есть надо знать максимальные и минимальные предложения. Не будет лишним поинтересоваться ценой похожей квартиры в новостройках.

Предварительная оценка квартиры агентствами недвижимости чаще всего происходит при помощи все того же интернет-калькулятора. Поэтому при доступной сети в агентства можно и не звонить, или позвонить в какое-нибудь одно для верности. Интернет-калькулятор попросит заполнить стандартную форму, на основании данных которой он вычисляет цену квартиры. В базе данных агентства заложены цены типовых квартир в том или ином районе, на основании которых калькулятор выдает нужный результат. Следует заметить, что онлайн-калькуляторы доступны не во всех регионах. Если ввести не свой город, то корректной оценки, скорее всего, не произойдет. Квартиры в населенных пунктах, отсутствующих в базе региональных риелторских агентств, оцениваются индивидуально. Чаще всего приходится самому становиться оценщиком, изучая местные цены. В конце концов, всегда есть возможность обратиться к профессионалам.

Примерная оценка, которую предоставляет интернет-калькулятор или звонок в агентство недвижимости, не учитывает множество факторов, как-то: вид из окна, качество ремонта, дизайн интерьеров, планировку, удобство расположения, близость инфраструктуры и т.д. Поправки придется вносить самостоятельно. И это зачастую бывает сделать непросто.

После оценки квартиры агентствами (интернет-калькуляторами) следует переходить к изучению рыночных предложений. Начинать следует с прессы. Не стоит пренебрегать бумажными изданиями, ведь далеко не все пользуются Интернетом. Более того, в газетах и журналах нередко присутствуют самые выгодные предложения.

Анализируя объявления в прессе, следует учитывать, что цены там указываются с учетом возможного торга. Если объявления публикует агентство, то часть цены уйдет на оплату их посредничества. Их доля обычно составляет 1-5% в зависимости от стоимости сделки.

Помимо метража, этажа, количества комнат и расположения здания, существуют и дополнительные критерии, увеличивающие или снижающие цену. Эти критерии могут быть юридическими, техническими, географическими, экологическими и даже энергетическими.

С юридической точки зрения наиболее привлекательны квартиры, которые продаются целиком, а не по долям; квартиры не обремененные «проблемными» жильцами, такими как, выселенные в никуда осужденные (пребывающие в местах лишения свободы) или дети-сироты. Минусом считается отсутствие свидетельства о праве собственности на приватизированную квартиру. Если квартира часто переходила из рук в руки – тоже это тоже может оказаться проблемной, поскольку увеличивается вероятность сомнительности одной из сделок, которая впоследствии может быть признана незаконной.

Технически привлекательная квартира имеет удачную планировку, высокие потолки, большую площадь, кладовые или гардеробную, просторный балкон или лоджию. К недостаткам относится отсутствие всего вышеперечисленного, а также нерабочий лифт, текущая крыша (для верхнего этажа), торцевое или угловое расположение. Если квартира была превращена в студию, даже при наличии всех разрешительных документов и согласований, это далеко не всегда плюс при продаже. Такая перепланировка отсекает примерно половину потенциальных клиентов. Следовательно, ликвидность такой квартиры снижается, а вместе с ней может опуститься и цена.

У риелторов существует негласный рейтинг ценности квартир. Дешевле всего оцениваются панельные хрущевки.  В порядке возрастания этот рейтинг выглядит следующим образом:

• хрущевки;
•  квартиры в домах, построенных в постхрущвский период;
•  квартиры улучшенной планировки, в домах построенных после 1974 года;
•  квартиры в кирпичных домах дореволюционной постройки с капитальным ремонтом и заменой коммуникаций;
•  сталинки (30-50 год);
• монолитные дома.

Развитая инфраструктура вблизи дома, в котором расположена квартира, прибавляет ей оценочных баллов. Важна близость супермаркетов, школ, детских садов, публичных спортзалов и бассейнов, наличие автостоянки. Немаловажным фактором является удаленность от аэропортов, оживленных автомобильных магистралей и железнодорожных путей.

Состояние самой квартиры оценивают по внешнему виду ее интерьеров. Дизайнерские ремонты могут быть как плюсом, так и минусом. Все зависит от их лаконичности. Вообще тема ремонтов очень щепетильная. Можно вложить колоссальное количество средств в дизайнерский ремонт. Но он будет выполнен под хозяйский вкус, и совсем не факт, что понравится всем без исключения. Не подходить может многое – цвета и цветосочетания, фактуры отделок, недостаточная экологичность материалов, стилистика, культовые мотивы и т.д. Дизайнерские ремонты всегда связаны с меблировкой. Если хозяева заберут мебель, которая может оказаться эксклюзивной, то вряд ли стоит рассчитывать на воссоздание интерьера. Квартиры с такими ремонтами часто продаются вместе с обстановкой, которая соответственно включается в цену.

Реальная цена квартир является очень ценной информацией, которой делятся неохотно. И все же стоит уделить время для проведения такого опроса. Источниками информации могут быть знакомые риелторы, нотариусы и просто покупатели или продавцы похожих квартир.

Итак, проведя серьезную работу, изучив объявления в прессе и интернете, обзвонив агентства недвижимости, опросив знакомых и учитывая все плюсы и минусы квартиры, на основе анализа можно вывести цену квартиры. Специалисты рекомендуют не завышать эту цену с расчетом на большую скидку во время торгов. Лучше придерживаться средних цен, а если ваша квартира имеет много плюсов, то ее цена все равно не должна быть самой высокой среди аналогичных. Лучше снизить цену практически до реальной, набросив несколько процентов максимум. В таком случае к вам будут обращаться много покупателей, и квартира быстро продастся. Те, кто завышают цену, в нынешних условиях курсовой нестабильности, скорее потеряют, чем приобретут!