План строительства загородного дома. Часть первая – участок и проект

Первый вопрос, на который необходимо ответить потенциальному владельцу загородной недвижимости – готова ли его семья жить за городом? Удаленность от привычной городской инфраструктуры может вызвать протест среди домочадцев, который непременно скажется на их психологическом состоянии и семейном благополучии в целом. Оцените образ жизни каждого члена семьи, составьте список «семейных» вопросов, которые предстоит решить в условиях провинции.

О покупке готового коттеджа

Приобретение уже возведенного и в какой-то степени обжитого загородного дома – операция куда более простая, чем ведение строительства. С помощью профессионального агента-риэлтора, хорошо ориентирующегося на рынке предложений, покупка дома займет не более пары месяцев. Но тут есть один подвох – вместе с «чужим» коттеджем его новый владелец приобретает все строительные просчеты и конструкционные ошибки, допущенные застройщиком. Хуже всего на этом фоне выглядит приобретение только что отстроенного здания – его недостатки конструкции проявятся лишь спустя время и на глазок их не различить.

Для выявления скрытых дефектов на строительном объекте необходимо привлекать специалистов, располагающих особым оборудованием и достаточным опытом. Как правило, застройщики предпочитают экономить на самых разных материалах и оборудовании, а при современном качественном многообразии стройматериалов найти их наиболее дешевые аналоги очень просто. Ведь если коттедж строился изначально под продажу, то заказчик работ рассчитывает извлечь максимальную прибыль при минимуме расходов, а для этого нужно обеспечить лишь оптимальное качество. Разумеется, без значительного ущерба для облика здания, иначе его будет трудно продать. Однако если в поле зрения такого застройщика возникнут поставщики дешевых строительных материалов или услуг, то он непременно воспользуется ими. Вспомните любые ремонтно-строительные работы, которые вам приходилось заказывать и оплачивать – соблазн сэкономить очень велик.

Выбор участка за городом

На незастроенные участки, предназначенные под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), расположенные в престижных районах вблизи городов-миллионников, спрос всегда очень велик. Однако расценки на отдельные участки не одинаковы, тут важно все тщательно взвесить – какова ценность земли, какие расходы потребуются на возведение здания и обустройство территории.Приобретение на первый взгляд дешевого участка часто оборачивается чрезмерно высокими расходами как на постройку коттеджа, так и на его эксплуатацию. И все же быть излишне придирчивым не стоит – лучший выбор основывается на понимании принципов ценообразования и одним из важнейших среди них являются характеристики коммуникационных сетей, необходимых для повседневной жизни в загородном доме.

Подбор земельного участка под ИЖС, основанный только лишь на ценовой выборке из доступных источников информации, чаще всего, неверен. Рыночная стоимость участка базируется на ряде «местных» факторов, среди которых близость дорожно-транспортных путей, водоемов и перепады высот. Поэтому расценки на расположенные вплотную друг к другу «сотки» часто варьируются между собой не менее чем в полтора раза. Важно лично взвешивать все аргументы «за» и «против», проведя визуальную оценку того или иного участка с привлечением независимого эксперта в области инженерных сетей.

Вопросы, которые необходимо уточнить перед принятием решения о покупке участка:

• природное окружение соответствует интересам будущего владельца;
• приемлемая экологическая обстановка – достаточная удаленность от промышленных районов, от дорожных трасс с насыщенным движением и т.п.;
• вблизи нет заболоченных территорий и мест, в которых накапливаются паводковые воды;
• состав грунта не создаст проблем при прокладке инженерных коммуникаций;
• приемлемое состояние подъездных путей к участку;
• права владения продавца участка допускают его продажу;
• имеются ли ограничения на целевое использование;
• налоги и сборы уплачены в полной мере;
• участок не является предметом правовых споров;
• пакет документов на продажу содержит все необходимое;
• земельному участку присвоен кадастровый номер;
• разметка границ территории полностью совпадает со сведениями из документации.

Критерии выбора участка по «местным» характеристикам

Эксперты в области загородной недвижимости рекомендуют соотносить размеры участка с площадью коттеджа, который будет на нем возводиться. Оптимальное соотношение – 1/10, т.е. для здания, общая площадь которого равняется 300 м² необходим участок в 30 соток.

Окончательный выбор параметров участка, разумеется, полностью принадлежит его будущему владельцу, но будет разумным следовать хотя бы приблизительно упомянутому выше соотношению, что позволит уберечь рыночную стоимость загородного комплекса от критического удешевления. Действительно, в данный момент будущий владелец коттеджа вне города даже не предполагает его возможную продажу, но кто знает наперед, какая ситуация сложится через несколько лет. К примеру, площади здания спустя десять лет будет недостаточно и владелец решит его продать, чтобы приобрести более просторный особняк?

Если в процессе выбора участка приходится выбирать между землей и домом, каким представлял его будущий владелец, то разумным будет выбрать все же землю. Надстроить и реконструировать загородный коттедж много проще, чем пытаться расширить участок под него.

О выборе участка с перспективой будущего строительства:

• его размеры соответствуют будущим постройкам;
• форма периметра подходит под строительство;
• отсутствуют запреты госорганов на вырубку деревьев;
• грунтовые воды залегают на достаточной глубине;
• рельеф участка не характеризуется значительными перепадами высот;
• водоносные пласты с питьевой водой залегают не слишком глубоко;
• на всей площади участка имеется плодородный почвенный слой;
• солнце освещает всю площадь участка, его лучи не отсекаются кронами деревьев и соседними постройками;
• приемлемая дистанция от зданий, расположенных поблизости;
• по периметру участка имеются привлекательные ландшафтные виды;
• расположение участка обеспечивает его сохранность от глаз посторонних наблюдателей;
• имеются удобные пути подъезда.

Почему проект коттеджа так важен

Строить дом не по заранее разработанному проекту – гарантировано нести неоправданные расходы на строительные материалы. Попытки сэкономить на проекте приводят к самым разным последствиям, в числе которых могут быть как катастрофические, вроде обрушения коробки из-за недостаточно прочного фундамента, так и курьезные, к примеру, отсутствие входа в некоторые комнаты или лестницы на мансарду. Часто возведенные не по проекту коттеджи приходится перестраивать.

Проект позволяет контролировать архитектуру и качество исполнения строительных работ, точно рассчитывать потребности в материалах. Здание, выполненное без предварительного проектирования, характеризуется низким качеством исполнения, что многократно понижает шансы на его продажу. Неодолимые сложности возникнут и при оформлении документов на загородный дом, ведь в отсутствии проекта стройка велась нелегально – госорганы предоставляют разрешение на строительство только при предоставлении копий документации проекта.

Каждая и любая проектная документация состоит из инженерной и архитектурно-строительной частей. Последняя включает в себя поэтажные чертежи с приведенными размерами и описанием конструкционных и отделочных материалов. В инженерной части проекта три раздела документации – «Электрика», «Отопление и канализация» и «Водопровод и канализация». Подробно о комплектации предлагаемых нами проектов можно узнать здесь. Исполнение строительного проекта осуществляется только на основании соответствующей лицензии, оформленной на проектировщика – она послужит гарантией на соответствие проектной документации строительным госстандартам.

Виды проектов

Какой-либо системы классификации проектов по объектам ИЖС нет. К первым проектам индивидуальных построек в небольших населенных пунктах относятся советские проектные разработки, базирующиеся на СНиП из той эпохи. Разнообразием архитектурных решений и особым удобством они не обладали – советские проекты загородных домов можно сопоставить с типовой застройкой городских районов многоэтажками.

В настоящее время «типовыми» проектами называются исполненные небольшими компаниями-застройщиками, деятельность которых связана в основном с индивидуальным строительством. Недостаток многих таких проектов – минимальная комплектация пакета проектной документации, достаточная лишь для оформления разрешения на постройку дома. У нас же в каталоге готовых проектов Вы найдете проекты домов со всей необходимой документацией как для согласования, так и для полного строительства.

Под «эскизным» проектом понимается двухмерное или трехмерной изображение дома снаружи – по сути только его картинка, пусть и красивая внешне. При этом технический расчет будущего здания выполняется архитектором конструктором за отдельную плату. Стоит заметить, что выполнить проект по заказному эскизу чаще всего очень сложно и дорого – не подходят типоразмеры общепринятых конструкций и стройматериалов.

«Индивидуальный» проект разрабатывается архитектурной компанией по требованиям конкретного заказчика. Часто с ним ассоциируют «авторский» проект – выставочную работу известного архитектора или архитектурного бюро. Общим у «индивидуального» и «авторского» проектов будет одно – высокая стоимость проектной разработки.

В индивидуальном строительстве самыми распространенными являются приемлемые по стоимости «готовые» проекты, в которых применены испытанные временем решения. Возведенные по «готовым» проектам загородные коттеджи хорошо походят для инвестиций, поскольку их достаточно просто реализовать при необходимости. По сравнению с «индивидуальным» проектом его «готовый» аналог значительно более дешев, в нем не применяются решения сомнительного экспериментального характера – только испытанные в ходе строительства и эксплуатации многих объектов в данной местности. Выбор «готового» проекта позволит сэкономить деньги и время, в противном случае затрачиваемое на проектную разработку – полный комплект рабочих чертежей позволит начать работы по возведению здания незамедлительно.

Цена проекта коттеджа

Компании, осуществляющие разработку проектов частных домов, предлагают готовые комплекты документации по 1000-1600$ - точные цены зависят от площади объекта. Разработка индивидуального архитектурно-строительного проекта, в состав которого входят все конструкционные элементы и внутренние инженерные сети, обойдется заказчику примерно в 50-200$ за квадратный метр общей площади здания, минимально – в 15-20$ за м².

Приведенные минимальные расценки на квадратный метр индивидуального проекта являются отправной точкой в поиске архитектора, способного выполнить проекционную документацию. Таким образом чертежи индивидуального проекта для коттеджа общей площадью, допустим в 300 м², будут стоить порядка 6000$. Учитывая, что на строительство здания необходимо затратить около 100000-150000$, цена индивидуального проекта не так уж велика – лишь 4-6% от общих расходов. Но тут следует учесть один момент – зачастую архитекторы упрощают свою задачу путем внесения некоторых изменений в уже существующие проекты, в той или иной степени модифицируя их. Убедиться в уникальности проекта можно лишь одним способом – тщательно изучить специальные каталоги, в которых публикуются оригинальные архитекторские проекты ведущих исполнителей в этой области.

Кстати, в упомянутых каталогах можно подобрать оригинальный готовый проект для себя и в итоге обойтись минимальными затратами на проектную документацию. А если желание обзавестись неповторимым загородным домом принципиально, то хватит и особенной фасадной отделки с небольшой перепланировкой помещений.

Экономия строительных расходов при выборе готового проекта

Намереваясь построить дом на загородном участке, его владельцы планируют затратить определенную сумму. Однако уже в процессе возведения коробки расходы начинают расти, грозя выйти за рамки отведенного на строительство бюджета. Как построить дом и не оказаться в долговой яме?

Значительно сократить расходы на строительство позволит выбор оптимального проекта. И обратить внимание при его выборе следует на следующие моменты:

• чем меньше в проекте различных коридоров и холлов, тем дешевле будет м² жилой площади возводимого коттеджа;
• ориентация проекта на использование в ходе строительства стандартных конструкций и материалов способствует сокращению расходов;
• плоский участок потребует меньше земляных работ, чем изобилующий перепадами по высоте;
• в проекте необходимо как можно более точно учесть требования местных правил и строительных норм, потребности заказчика. Если придется изменять проект в «живую» - в процессе строительства – то сроки окончания стройки и расходы на нее серьезно увеличатся;
• готовые, быстровозводимые конструкции сокращают потребности в рабочей силе и уменьшают сроки строительных работ;
• сложные и протяженные коммуникационные сети способствуют удорожанию строительства, впоследствии поддержание их в исправном состоянии обойдется недешево. Поэтому инженерные коммуникации следует как можно более упростить, сократить их длину;
• теплоизоляция внешних стен и кровли позволит снизить расходы на вентиляцию и отопление;
• одноэтажные коттеджи с мансардной надстройкой и подвалом, с цокольным этажом, либо двухэтажные постройки с инженерной точки зрения построить сложнее, чем дом в один этаж. Но обладая одинаковой с одноэтажным зданием полезной площадью, они занимают в два раза меньше места на участке, нуждаются в меньшем количестве материалов при возведении, их можно эффективно отапливать при меньшем числе печей и, соответственно, труб. В итоге эксплуатационные расходы по двухэтажным либо имеющим мансарду коттеджам будут ниже, чем у одноэтажных домов равной площади. Наконец, внешний вид многоэтажных (2-3 этажа) и снабженных мансардой загородных домов по сравнению с объектами в один этаж куда более привлекателен.

Следует также учитывать, что сложное конфигурационное строение дома всегда увеличивает бюджет строительства и наращивает эксплуатационные затраты. Из-за многочисленных вырезов в плане, балконов и лоджий, ломаных линий кровли возрастает площадь стен по внешнему периметру коттеджа, создаются множественные пазухи для накопления снега зимой, растут потери тепла – такому дому необходим частый ремонт. Чем проще конструкция коробки и крыши, тем более экономичным будет дом. Идеальная форма здания – квадрат или, еще лучше, круг, без балконов, лоджий и мансарды. Хотя его внешний вид будет неказистым…

В следующей части материала рассмотрим финансовые вопросы строительства и отношения с подрядчиком.