Совместное строительство

Строить дома в складчину – не такая и плохая идея, особенно, если жить в них рассчитывают родственники друзья или близкие знакомые. Сама суть загородного жизни состоит в распоряжении приватной территорией, приобретении отдельного жилища и возможности создать в нем все по своему вкусу, включая архитектуру. Несмотря на кажущееся противоречие, совместное проживание нескольких семей в общем доме ничуть не умаляет ни одну из вышеназванных привилегий. Однако есть одно условие – каждая семья должна иметь отдельный вход. Таким образом, общими остаются только смежные стены, хозпостройки и коммуникации.

Подобный вариант совмещенного жилья правильно называть сблокированным домом. Другими словами – это несколько домов, составленных вместе, таким образом, чтобы каждая семья имела отдельный выход, и свою часть территории. Жилье в сблокированных домах сегодня приобретают не только родственники. Даже для совершенно чужих людей сблокированные дома являются весьма выгодным капиталовложением, особенно, если этот капитал не слишком велик.

Опыт Запада

В Европе и США сблокированные дома получили широкое распространение. Именно оттуда пришло слово «таунхаус». На «эмерикен инглиш» слово «таунхаус» означает несколько домов, объединенных общими стенами. В Англии «таунхаус» издавна был городской штаб-квартирой буржуазии, и зачастую в целях экономии городской земли, дома строились вплотную друг к другу.

Главной причиной появления сблокированных домов – экономия средств застройщиков. Дом с такой же площадью, но отдельный обойдется процентов на тридцать дороже. И дело здесь не только в смежных стенах, но и в экономии недешевой земли и средств, идущих на оплату всевозможных разрешений и актов, необходимых для подключения к различным коммуникациям, начиная от воды, и заканчивая канализацией.

В отличие от квартир, в их традиционном понимании, каждый из сблокированных домов имеет свой собственный дворик и территорию, где можно разбить уютный сад, и даже расположить небольшой прудик. Без этих неизменных атрибутов частного дома не получится создать полноценного ощущения от приватности. Поскольку на Западе автомобиль, как известно, не является роскошью, и многие семьи имеют несколько машин, совместное строительство гаражей также позволяет сэкономить приличную сумму денег.

На Западе в таунхаусах чаще всего селятся люди, чьи доходы не настолько высоки, чтобы позволить себе отдельный дом, однако желающие иметь многие его преимущества. Рассвет популярности сблокированных домов в Европе и Америке приходится на момент экономического роста и появления банковских предложений по кредитам для широких слоев населения.

На постсоветском пространстве появление сблокированных домов также было инициировано доступностью банковских кредитов, и многие люди с небольшими доходами увидели в них простое и недорогое решение свих жилищных вопросов.

Какие ограничения имеет проживание в сблокированном доме?

Сблокированные дома юридически приравниваются к многоквартирным домам, и проживание в них регулируется правилами, установленными для последних. Мы не будем перечислять всю законодательную базу, относительно правил общежития в многоквартирном доме, но напомним лишь основные ее моменты.

•   жильцам многоквартирных домов запрещается шуметь с 22:00 до 8:00. В понятие шума входят крик, громкие разговоры, работа аудиовоспроизводящей аппаратуры, если звук слышен за стенкой соседям, так и звук музыкальных инструментов. 
•   в многоквартирных домах запрещается производить шумные ремонтные работы в выходные и праздничные дни, а в будничные дни разрешено вести их с 8:00 до 21:00. 
•   жильцы должны разделять между собой затраты на содержание неделимого имущества пропорционально суммарной площади всех помещений, находящихся в их частной собственности. Издержки на содержание собственно общего имущества разделяются пропорционально площади вспомогательных помещений, имеющихся в распоряжении жильцов. 

Ну, и конечно, этот список продолжают другие правила общежития, однако справедливости ради стоит отметить, что в сблокированных домах, многие из них могут быть нарушены жильцами при общей договоренности – в этом их преимущество.

Строительство сблокированного дома

Сблокированный дом является не совокупностью отдельных квартир, а самостоятельным объектом жилой недвижимости. Поэтому будущие жильцы этого дома должны подразумевать под объектом строительства и права не квартиры, а именно жилой дом. Самостоятельное строительство означает не строительство своими силами, а выступление физических лиц в роли инвесторов будущей стройки. Они же станут хозяевами этого дома. Заказчиком же строительства может выступать только строительная организация, которая будет вести строительство на средства частных инвесторов. Общее имущество сблокированного дома равно, как и оплаченные квартиры, автоматически передается по акту приема-передачи инвесторам в их собственность.

Физические лица, решившие принимать участие в инвестировании строительства сблокированного дома, заключают между собой договор о совместной деятельности. В этом договоре желательно отразить физическое наполнение доли каждого инвестора, состоящее из:

•  перечня жилых и вспомогательных помещений, отходящих каждому дольщику; 
•   перечня вспомогательных помещений, находящихся в общей собственности; 
•   перечня неделимого имущества, находящегося в общей собственности. 

При отчуждении доли, физическое наполнение обязательно указывается в договоре купли-продажи.

Договор о совместной деятельности закрепляет права и обязанности лиц, решивших строить дом совместными усилиями.

1.   Целью договора является строительство жилого дома. 
2.   Регистрация вкладов застройщиков зависит от отношений, в которых состоят застройщики. При родственно-доверительных отношениях достаточно указать в договоре суммы, вложенные каждым застройщиком, а также общую сумму, соответствующую сумме затрат на строительство. Если договор составляется между чужими людьми, то в нем должны детализировано отражаться все долевые формы вклада каждого застройщика (материальные, финансовые, трудовые), сроки и порядок их внесения, порядок подтверждения внесения вкладов банковскими документами и актами приема-передачи. 
3.   Порядок ведения общей деятельности. Данный раздел назначает ответственных за правовое оформление и строительство дома, а также лиц, отвечающих за учет операций по ведению совместных дел. 
4.   Ответственность сторон описывает решение ситуаций, возникающих при невыполнении сторонами условий договора. В данном пункте обозначаются суммы штрафов и пени за просрочку. 
5.   Срок действия договора распространяются на весь период строительства до его полного завершения. Поскольку в ходе постройки дома могут возникнуть непредвиденные задержки, сроки действия договора могут быть продлены, что также должно быть обозначено в данном пункте. 

Формальная процедура финансирования строительства через фонды весьма сложна и затратна. Для того чтобы ее упростить строительные организации при строительстве сблокированных домов идут обходными путями. Они используют контролируемых подставных лиц или одно лицо, на которое оформляют землю и договор с подрядчиками. По окончанию строительства компания продает дом реальным собственникам.

Земельный участок под застройку

Как известно никакое строительство не начнется, пока не будет оформлено право на земельный участок. В случае со сблокированным домом право на землю будет зависеть от способа приобретения этого дома. Если предполагается самостоятельное строительство, то земля должна быть оформлена как долевая или общая совместная собственность, потому, как сам дом будет являться долевой собственностью. Это означает, что каждому застройщику будет принадлежать не часть дома, а весь дом. Такая форма собственности возникает по причине необходимости соответствия форме собственности на дом. Другими словами застройщики, владеющие смежными участками, не могут строить дом, находящийся в долевой совместной собственности, поскольку получится, что каждый из них будет вести строительство принадлежащего ему дома, на частично принадлежащей ему земле. Это очень важный момент и ему необходимо уделить должное внимание, чтобы режим оформления земле соответствовал режиму оформления дома. Практика показывает, что долевая собственность наиболее предпочтительна и в последствии облегчает порядок использования земельного участка.

Если земельный участок куплен на имя одного из инвесторов (застройщиков), то ему необходимо как-то передать остальным участникам совместного строительства их доли. Порядок отчуждение происходит в зависимости от обстоятельств. Например, если земля оформлена на взрослого сына, а доли нужно передать родителям, то целесообразно воспользоваться договором дарения. Это обосновано и с юридической, и с этической точки зрения. Если дольщиком является посторонний человек, то при отчуждении оформляется договор купли-продажи.

Сблокированный дом построен

После сдачи дома долевые собственники самостоятельно должны определить порядок его использования. Каждый дольщик получает часть помещений, отвечающих его доле, причем распределению подлежат только жилые помещения, а кухни, коридоры и кладовые остаются в общем пользовании. Исключением может стать вариант, когда кухонь в доме предусмотрено столько, сколько и застройщиков, что в принципе не редкость.