Капитальный ремонт квартиры: порядок, виды работ, сроки исполнения

Если предстоит капитальная реконструкция квартиры, включающая изменение площади и расположения комнат – улучшение планировки или перепланировка – требуется согласование нового плана с жилищными госорганами. Заниматься планированием работ и закупкой материалов до разрешения перепланировки бессмысленно.

Учтите, что представители госслужб захотят посмотреть объект перепланировки до одобрения или отказа реконструкционных работ. Поэтому квартира должна находиться в неизменном состоянии до получения официального разрешения на ее переделку, иначе вероятность отказа будет только выше.

Проектная документация на квартирную перепланировку готовится специализированными компаниями не дольше 30 дней. Рассмотрение запроса капитальной перепланировки жилищными органами максимально займет 35 дней (рабочих).

Обратите внимание: перепланировкой считается конфигурационное изменение помещений, отмеченных в плане БТИ. Т.е. перенос, снос и постройка стен, дверных проемов, сантехники, газовой плиты с их проектных позиций – это перепланировка, обязательная к согласованию госслужбами.

Если вы уверены, что предстоящая «капиталка» квартиры не будет расценена службами БТИ, как перепланировка – пропускайте данный этап, начав сразу с квартирной диагностики.

Оценка состояния квартиры

Требуется профессиональная диагностика строительных конструкций, инженерного оборудования и коммуникаций. Необходимо выявить существующие в квартире дефекты, чтобы устранить их все в процессе капремонта. Правильный порядок ремонта в квартире должен включать в себя данный этап, предваряющий дальнейшие действия.

Диагностику следует поручать не прорабу или мастеру бригады, что будут выполнять ремонтные работы – сторонним специалистам, никак не связанным с исполнителями предстоящего ремонта. Иначе корректных сведений вы не получите – состояние квартиры часто оценивается прорабами (мастерами) преднамеренно плохим, чтобы нарастить объемы работ.

Результаты диагностики состояния квартиры должны быть оформлены актом с их подробным перечислением. Именно этот рекомендательный документ послужит основой перечня капитальных работ.

Подготовка дизайн-проекта

Дизайнерский проект обеспечит не только стилевое оформление и меблировку помещений, но также расположение бытовых приборов и устройств (например, светильников, розеток и сантехники), необходимых в современном жилье.

Разработка дизайн-проекта ведется тремя этапами:

• эскизный проект. Готовится не дольше 7 дней (рабочих), процесс подготовки включает в себя посещение объекта капитального ремонта, промеры помещений и обсуждения потребностей хозяев. Эскизный проект содержит несколько перепланировочных вариантов (расположение мебели учитывается в каждом варианте);
• дизайн-проект. Его выполнение занимает не более 20 дней (рабочих). Содержит планы всех помещений квартиры по перепланировке, где указаны позиции стен и перегородок, сантехники и электроприборов, мебели, инженерных коммуникаций, чертежи потолков и раскладки напольных покрытий. Обязательна графическая визуализация всех помещений;
• рабочая документация. Подготовка ее производится максимум за 10 дней (рабочих). Помимо планировочных материалов (инженерных коммуникаций, схем демонтажа перегородок и пр.), также разверток стен и разрезов полов в документацию входят чертежи заказных изделий (встраиваемых шкафов, кухонного гарнитура и пр.) и ведомости по дверям, отделочным материалам, светильникам и т.п.

В принципе, даже эскизные наброски позволят спланировать позиции бытового оборудования и техники. Однако наибольшую точность обеспечивает лишь дизайнерский проект.

Выбор строительной бригады

Прежде, чем искать мастеров для квартирной «капиталки», нужно решить – будет ли это официальная фирма (юрлицо) или бригада частников. От этого выбора целиком зависит план ремонтных работ, поскольку каждому варианту свойственны свои достоинства и недостатки.

Строительная организация будет ремонтировать квартиру, предварительно заключив подрядный договор. Т.е. обязанности и права хозяина квартиры (заказчика), а также ремонтно-строительной бригады (исполнителей) фиксируются в договоре наряду со сроками, условиями исполнения и качественным контролем, схемой финансирования, гарантиями результатов и др. К тому же нормы РФ в части прав потребителя устанавливают безусловную годовую гарантию на результаты ремонтных работ. Но услуги строительной фирмы обойдутся дороже, чем у вольных специалистов.

А вот бригаде мастеров-частников придется довериться, поскольку договоренности с ними достигаются исключительно на словах. Впрочем, финансовая выгода обращающегося к частникам домовладельца не всегда значительна – реально опытные мастера отлично знают расценки по рынку строительных услуг и с ними задешево не договориться. Дешево берут только малоопытные частники.

Сроки ремонта квартиры и последовательность работ

Планирование капитального ремонта невозможно без знания верного порядка очередности работ и сроков, достаточных для их завершения.

Заметим, что 100% определение затрат времени невозможно. Точные сроки капитальных работ зависят от многих факторов, включая тип многоэтажки, площадь ремонтируемой квартиры, уровня ремонта, опыта и мастерства строителей, выбранных материалов отделки и технологий их монтажа. Хотя общее представление о требуемых сроках по каждому этапу ремонта вы сможете выяснить (см. далее).

Начальный этап капремонта квартиры

Демонтажные работы – 1-2 недели. Проект согласовать с МФЦ или жилинспекцией. Выполняется снос стен (ненесущих!), проделываются проемы в перегородках (межкомнатных и капитальных). Демонтируется отделка поверхностей (пола, стен, потолка), сантехника, межкомнатные двери, встроенные и сантехнические шкафы.

Построение перегородок – 2-3 недели. Проект согласовать с МФЦ или жилинспекцией. Строятся межкомнатные перегородки по плану дизайн-проекта.

I этап электромонтажных работ – 5-10 дней. Проект согласовать с управляющей/эксплуатационной компанией. Штрабление стен (не панельных), демонтаж старой электропроводки, размещение силового кабеля и кабелей слаботочных сетей (телефон, интернет, ТВ), монтаж рабочего электрощитка.

I этап установки систем кондиционирования – 1 день. Для новостроек проект нужно утвердить в управляющей компании. Штрабление стен (не панельных), монтаж «уличного» блока (сплит-система) либо внутреннего блока (канальная система), размещение электрокабелей, трубок кондиционирующей системы.

Разводка коммуникационных трубопроводов – 2 недели. Для новостроек проект требуется согласовать с управляющей компанией. Демонтаж отопительной системы (радиаторов, труб), установка новых трубных коммуникаций, монтаж счетчиков и фильтров, монтаж установочных модулей для навесных элементов сантехники, размещение скрытых элементов душевых систем и схожих устройств.

Замена оконного остекления – 3 дня. Для новостроек проект обязательно согласовать с управляющей компанией. Выполняется демонтаж прежних оконных и балконных оконных конструкций, установка новых светопрозрачных систем.

Вывоз строймусора – весь период работ. Накопление строительного мусора в арендуемом контейнере (достаточно 8 м³ объема), складирование отходов в мешки и переноска в контейнер, уборка объекта капитальных работ. Спецтранспорт для вывоза мусорного контейнера заказывается под окончание комплекса ремонтных работ.

Монтаж входной двери – 1 день. Снятие прежней двери и установку нового дверного блока в новостройке необходимо согласовать с управляющей компанией. Предварительно проводятся замеры проема, выполняемые после настила пола и до черновой отделки стен. Работы по демонтажу/монтажу дверного блока проводятся на этом этапе, если черновая отделка прилегающих к проему стен в хорошем состоянии или будет выполняться их листовая обшивка (ГКЛ, панели МДФ, панели из массива и пр.).

Черновые отделочные работы

По завершении демонтажных работ в рамках капитального ремонта квартиры начинается черновая отделка – наиболее долгий этап строительно-ремонтных работ.

Выравнивание поверхностей традиционным способом – до 1 месяца. Эти работы выполняются, если неровности оснований плоскостей не превышают 20 мм. Порядок следующий: нанесение праймера на основание; грубое выравнивание штукатурными составами; финишное выравнивание шпатлевкой; грунтование для укрепления выравнивающих покрытий и адгезии с финишной (декоративной) отделкой.

Выравнивание поверхностей подшиванием листовых материалов (например, ГКЛ) – около 3-5 недель. Комплекс данных работ производится для поверхностей, имеющих значительные неровности (более 20 мм) либо при потребности усиления звуко- и теплоизоляционных качеств помещений. На стенах и потолке размещается каркас из деревянного или металлического профиля, полости в котором (карты) заполняются минераловатной изоляцией и зашиваются листовыми материалами.

Отливка цементно-песчаной стяжки – 1-3 дня. Монтаж выравнивающего напольного слоя, позволяющего скрыть инженерные коммуникации и комплекс «теплого пола». ЦПС покрытие является основанием для напольной чистовой отделки.

Монтаж электрического теплого пола – от 2 дней до 1,5 месяцев (см. далее пояснение). Раскладка пленочных теплых полов (до 2 дней), нагревательных матов (до 10 дней) или нагревательного кабеля (до 1,5 месяцев) с установкой температурного датчика и подключением к электросети. Сборка выполняется по чертежу площади обогрева, где обозначена позиция датчика температуры и точки запитывания к электросети.

II этап электромонтажных работ – 2-5 дней. Проект нуждается в согласовании с управляющей/эксплуатационной компанией. Производится установка монтажных коробок (подрозетников) и внутренних частей электроустановочных изделий (выключателей, розеток и т.п.).

Чистовые отделочные работы

Аккуратность производства «чистового» этапа капитального ремонта – обязательное условие работы исполнителей. От опыты и профессионализма мастеров-отделочников зависит состояние интерьеров квартиры на годы.

Отделка потолков – 1-5 дней (см. далее пояснение). Покраска потолков занимает до 5 дней и выполняется перед финишной отделкой стен. Установка натяжных или реечных потолков потребует 1-2 дня, эту работу мастера производят по завершении стеновой отделки.

Отделка пола – 1-5 недель. Проводится по схемам укладки, указанным в дизайн-проекте. Поверх выровненного ЦПС основания пола укладывается керамогранит, керамическая плитка, доска паркетная, паркет, ковролин, линолеум или ламинат. Этапы отделки пола и стен можно осуществлять в обратной очередности, если того допускают (требуют) используемые отделочные материалы.

Установка погонажной отделки – 2 дня. Перед отделкой стен (обои, покраска) выполняется монтаж потолочных молдингов, карнизов и плинтусов (гипсовых, полистирольных, пенополиуретановых). Не требующие окраски погонажные элементы отделки – пластиковые, из HDF и MDF, из массива – монтируются в последние дни капремонта.

Отделка стен – 10-45 дней. Проводятся работы по разверткам стен, отраженным в дизайн-проекте. Стены декорируются красками, обоями, декоративной штукатуркой, плиточной облицовкой и прочими материалами. Этап стеновой отделки допустимо проводить до отделки пола, если этого требуют характеристики применяемой напольной отделки.

Монтаж отопительных радиаторов – 1 день. В период отопительного сезона требуется оповестить эксплуатационную компанию (ТСЖ) о потребности отключения ГВС, указав потребную дату и время. Проводится разметка стен, монтаж кронштейнов с подвесом радиаторов, установка контрольно-регулирующей аппаратуры, присоединение к отопительной системе многоэтажки.

Установка сантехники – 3-5 дней. В новостройках проектное размещение сантехники требуется согласовывать с управляющей компанией. Проводится монтаж ванны либо душевой кабинки, умывальника, унитаза, полотенцесушителя и смесителей.

Монтаж межкомнатных дверей – 1-3 дня. Предварительно, по завершении стадии облицовки пола, необходимо промерить дверные проемы. Отметим, что замеры проемов ведутся до финишной отделки стен. При установке дверей проводится монтаж коробок, навешивание и выверка качества открытия/закрытия полотен, отделка дверными обрамлениями.

Сборка кухонного гарнитура – 1 день. Для подготовки сборной мебели требуется снять установочные размеры на кухне, замеряемые сразу после чистовой отделки пола, потолка и стен. Осуществляется установка модульной мебели, мойки и столешницы, встраивается бытовая техника (вытяжка, холодильник, стиральная машины и пр.).

Монтаж встраиваемых шкафов – 1 день. Перед изготовлением деталей сборных шкафов (соответственно – до их установки) необходимо выполнить замеры прилегающих к местам размещения шкафов поверхностей, но лишь после их чистовой (иногда – финишной) отделки. Работы по установке встраиваемых шкафов состоят из сборки каркасных деталей, монтажа дверных полотен и элементов наполнения.

Финальный этап квартирной «капиталки»

Все прочие работы, помимо рассмотренных ниже, должны быть завершены рабочими полностью.

III этап электромонтажных работ – 2-3 дня. Проект размещения электроустановочных приборов требуется согласовывать с управляющей/эксплуатационной компанией, это обязательно. Мастера выполняют установку внешних элементов (частей) выключателей, розеток и пр., монтаж проточного водонагревателя, терморегуляторов теплого пола, электрического полотенцесушителя, светильников, домофона, звонка и, при потребности, электросчетчика.

II этап установки систем кондиционирования – до 3 часов. При работах в новостройках проект установки кондиционирующих систем воздуха следует согласовать с управляющей компанией. Монтаж внутренних сплит-блоков либо установка решеток воздухораспределения для канальных систем, установка пульта ДУ.

Сборка оконных карнизов – 1 день. Высверливание крепежных отверстий, монтаж карнизов, навешивание рулонных штор, установка жалюзи.

На этом работы капитального ремонта завершаются. Хозяевам остается пристально проверить окончательные результаты реконструкции квартиры и рассчитаться с исполнителями.

Напомним, что после завершения работ у заказчика квартирного ремонта будут установленные нормами РФ 12 месяцев на проверку качества выполнения «капиталки» и, при обнаружении недостатков, предъявления законных претензий исполнителям, но только при избрании письменно-договорного варианта найма мастеров.