Как найти строителей для дома

Будущие владельцы собственных малоэтажных новостроек ищут исполнителей работ среди строительных компаний, активно опрашивают знакомых и их знакомых, которым приходилось иметь дело со строительными бригадами. А кто-то решает самостоятельно возглавить процесс стройки, ориентируясь на рекомендации из печатных источников и интернет-ресурсов – ведет наем рабочих на каждый отдельный этап работ, привлекая время от времени экспертов для консультаций и оценки качества стройки. Последняя категория заказчиков строительных работ довольно обширна, ведь по известной поговорке каждый мужчина должен помимо прочего построить дом.

Какой бы вариант поиска и выбора подрядчика не был бы избран, в нем будет немало как положительных, так и негативных характеристик. Но главное – избежать взаимоотношений на уровне «заказчик-исполнитель» никак не удастся. Что же влечет за собой каждый из приведенных способов найма строителей?

Выбор строительной компании

По распространенному мнению крупные и хорошо зарекомендовавшие себя строительные организации за исполнение небольших проектов не берутся. При идеальных условиях на строительном рынке это мнение будет справедливым – крупному подрядчику более выгодно осуществлять масштабный проект, ведь проще сосредоточиться на одном большом деле, чем размениваться на малые. Но крупные заказчики в строительной сфере скорее редкость, чем норма – вложения в длительные строительные проекты требуют времени на окупаемость. В малоэтажном домостроении крупные застройщики предпочитают иметь дело с крупными заказами вроде типовой коттеджной застройки поселков.

При создании экономически сложных обстоятельств в сфере строительства любые, даже наиболее крупные строительные компании, обладающие значительным опытом по возведению коттеджных поселков под ключ, сталкиваются с необходимостью расширения перечня оказываемых ими строительных услуг. И тогда ими заявляется новая стратегия – строительство по частным заказам для всех, кто мечтает о собственном неповторимом доме. Впрочем, застройщики каркасных домов, а также возводимых из пенобетона и профилированного бруса предпочитают все придерживаться решений, ранее испытанных на практике.

Привлечение таких организаций в качестве подрядчика гарантирует достаточно высокое качество исполнения работ. Однако расходы на такое строительство будут немалыми, ведь в штате крупной строительной компании не только сотрудники строительных профессий, но и ряд офисных работников – проектировщики, сметчики, бухгалтера и т.д. Некоторые заказчики считают минусом долгие сроки согласования любых, даже малейших изменений в проекте или в сметах. Но, с другой стороны, детальная инженерно-техническая проработка проектной документации позволит избежать расходов на внесение коррекций (переделку) в конструкции возводимого объекта. Наконец, крупные компании с многолетним стажем на рынке строительных услуг работают только на основании договоров и однажды не исчезнут в небытие, оставив массу недоработок бывшему заказчику.

В случае если строительство дома стопорится только из-за трудностей выбора подрядчика среди многих строительных организаций, имеет смысл осмотреть завершенные объекты, возведенные данной компанией в недавнем прошлом. И, конечно же, лично переговорить с владельцами этих коттеджей. Также на выбор строительной компании влияет основная технология возведений дома – проект каркасного здания значительно лучше реализует подрядчик, специализирующийся именно на таких объектах. В сложных рыночных условиях – при недостатке профильных заказов – организация, к примеру, занимающаяся многие годы строительством малоэтажных объектов из профилированного бруса, легко согласится выполнить каркасную постройку. Но, и это нужно особенно учитывать, каждая технология таит в себе многие детали, разобраться в которых можно лишь с многолетним опытом работы с этим строительным материалом.

Прораб по рекомендации друзей (знакомых)

Нередко таким подрядчикам поручается строительство по совету знакомых и коллег по работе. Прежде, чем соглашаться на встречу с прорабом, нужно проанализировать источник его рекомендаций. Распространены случаи, когда с особым пылом и настойчивостью заказчику строительства советуют привлечь к работам не опытного мастера, а кого-то из своих родственников или знакомых, чей опыт в строительстве на уровне «однажды поправил крыльцо на даче свояченицы».

Другое дело, если советчик прибавит к фамилии прораба информацию о его профессиональных качествах – «мне Семенов дачу ставил года два назад, за три с половиной месяца обернулся и никаких проблем с ней». Однако результаты строительных работ у частных мастеров переменчивы из сезона в сезон, причем их качество улучшается далеко не всегда.
Как правило, прораб из числа местных жителей руководит разношерстной бригадой строителей из стран ближнего зарубежья, причем ее состав из года в год переменчив – некоторые заработали нужную сумму на строительных площадках и уехали на родину, а новички опыта работы не имеют толком.

Серьезный недостаток во взаимоотношениях со многими прорабами – крайняя сложность в установлении должного качества выполненных работ. Наличие юридического оформления и офиса у такого подрядчика, а также подержанного авто представительского класса вовсе не дают гарантии качественного строительства, это лишь необходимые атрибуты респектабельного образа для заказчиков. По факту оказывается, что компания прораба ежегодно ведет не более трех объектов, реального офиса и бухгалтерии у нее нет, а смета – небольшая табличка, набранная в MS Excel.

Мелкие подрядчики легко соглашаются выполнять строительство любого объекта и готовы обходиться без инженерно-изыскательных работ и подробной проектной документации, с ними удается договориться о более низких затратах на возведение частного дома. Но по факту ближе к концу стройки ее стоимость оказывается куда выше цифр, изначально названных прорабом. Он объяснит, что работы оказались дороже и сложнее, одна из партий материалов выбракована из-за не кондиции и т.д. Заказчик будет вынужден тщательно следить за каждым этапом строительных работ, лично проверяя качество исполнения, а без опыта вычислить недостатки оказывается нелегко. Многие недоделки всплывут с началом отопительного сезона, в лучшем случае рекомендованный по дружбе подрядчик пообещает при личной встрече исправить их и в какой-то мере даже исправит – за плату.

Новизна и сложность некоторых технологий строительных работ делает их доступными далеко не для каждого подрядчика. Безусловно, из хорошо известных стройматериалов – калиброванного бревна, пенобетона и бруса – прорабы могут поставить хорошие дома. Но более сложные конструкции, к примеру, коттеджи по канадской технологии, выстроить без понимания деталей работ не так уж просто.

Взаимоотношения с мелким подрядчиком

Договор бытового подряда с прорабом-индивидуальным предпринимателем необходим в обязательном порядке. Его составление поручается опытному юристу со стороны заказчика, причем автор договора должен понимать особенности «строительных» договоров. Пусть текст договора займет столько листов, сколько необходимо для отражения в нем самых разных обстоятельств и понятий – от «что такое стройматериалы» до возможных ситуаций на строительной площадке и готовых вариантов их разрешения. Детальный порядок выполнения расчетов, от поэтапных авансовых выплат до полного расчета по итогам подписания акта сдачи-приемки – все это вводится в договор подряда на обязательных условиях. Чем подробнее расписан договор, тем меньше финансово-юридических проблем будет со стройкой.

Теперь о финансовых расчетах с наемным прорабом – все выплаты только под расписку. Причем формат расписки должен быть следующим: данные из паспорта подрядчика; размер выплаченной суммы; цели выплаты. Расписка предназначена, по большому счету, не для возможных судебных разбирательств, а для работников, которым прораб по каким-либо причинам не выплатил денег – показывается соответствующая расписка и работник удаляется в поисках прораба, не надоедая заказчику.

Требуйте чеки, если закупка стройматериалов поручена прорабу. Если заказчик демонстрирует безразличие к детальной расшифровке затрат по стройматериалам, то избежать соблазна заимствования некоторой их толики подрядчику будет нелегко. Возможную сцену в лицах «вы мне не доверяете» можно парировать требованием банка (мол, получен кредит на строительство) или оценщика (ведет детальный учет расходов). Вообще, доверие в денежно-материальных отношениях с исполнителем – занятие ненадежное.

Строительство дома «своими руками»

В буквальном смысле самостоятельным строительством занимаются немногие сегодня – сказывается отсутствие опыта. Поэтому под стройкой «своими руками» чаще всего понимается взятие на себя обязанностей прораба по координации действий нанятых рабочих бригад.

Гастарбайтеры из южных и восточных стран-соседей России участвуют в строительных работах на стройках самого различного объема. Среднестатистический гастарбайтер непривередлив по части условий работы, не требует сколько-нибудь особенного соцпакета. Работы по подготовке строительной площадки (устранение камней и пней деревьев, выравнивание поверхностей), а также рытью котлованов обычно поручаются таким «универсальным» бригадам – их универсальность выражается в готовности выполнять любую работу, если будет показано, как ее делать. В конце концов, нанять гастарбайтеров для зачистки участка будущего строительства от посторонних объектов обходится куда дешевле найма строительной техники.

Бригады выходцев из стран постсоветского пространства не обязательно состоят из универсалов-любителей – встречаются профи, ответственно подходящие к задаче. Но такие работники всегда нарасхват, выйти на них крайне сложно. Свои услуги в сезонном частном домостроении предлагают в основном работящие любители, цель которых – заработать денег за лето в России и вернуться на родину. При выраженной исполнительности гастарбайтеры (чаще всего из стран Средней Азии) плохо владеют русским языком, но на вопрос «понял ли задачу» отвечают уверенным кивком. В результате работа ими делается как попало, что требует ее переделки и новых расходов. Единственный эффективный способ ведения строительства руками гастарбайтеров – постоянно их контролировать, не оказывая никакого доверия, т.к. это обходится крайне дорого по деньгам и по времени. Рекомендация: заказчику следует посещать стройку в разное время, никогда не согласовывая часы прибытия с исполнителями. Они должны прийти к выводу, что наблюдение за их работой ведется непрерывно.

Среди гастарбайтеров в составе одной бригады обычно есть человек, относительно хорошо говорящий по-русски и заказчику придется вести дела с ним. Хуже, если посредником в таких взаимоотношениях выступает гражданин РФ, осуществляющий легализацию наемных рабочих в ФМС и устраивающий их на работу. Как правило, национальные бригады строителей не воспринимают такого посредника в качестве «своего», нередко посредничающие россияне откровенно игнорируют свои обязанности, появляясь лишь для получения очередной выплаты. Наконец бригада гастарбайтеров, более менее сориентировавшихся в своих обязанностях, может выступить против участия в сделке посредника, что вызовет серьезный конфликт. Чтобы сохранить свои деньги и результаты выполненной работы по строительству, требуется обязательно заключать договор с таким посредником.

Общее правило во взаимоотношениях с гастарбайтерами одно – оплачивается только сделанный объем работы и никакой предоплаты. В данной ситуации обещание денег даст больший результат, чем их выплата.

Задавая фронт работ исполнителям из среднеазиатских стран важно с максимальной точностью его обозначить. Нужно самым подробным образом разъяснить старшему бригады (с ним ведутся денежные расчеты), что и как нужно сделать, причем в идеале следует визуально разметить объемы работ – бечевкой, маркером и т.п.

Строительство под контролем специалистов

Максимально снизить вероятность найма случайного подрядчика, работа которого принесет больше вреда, чем маломальской пользы, можно путем привлечения к стройке специалистов.

Ответственность за проект здания несет его проектировщик. При возникновении потребности проводятся специальные инженерные изыскания и экспертизы, к которым привлекаются опытные эксперты в области строительства. Возведение ответственных малоэтажных объектов – например, строящихся на заемные средства – следует проводить под контролем компании, нанятой для ведения технического надзора. Качественный технадзор позволит избежать переделок и недоделок в новостройке, убедиться в полном соблюдении строительных норм. После подписания актов приема-сдачи работ организация, выполнившая технадзор, полностью отвечает за качественные характеристики новостройки.