Сколько стоит загородный дом?

Строительство или приобретение коттеджа является, прежде всего, важной инвестицией. И как любая инвестиция, покупка загородного жилья, должна быть рентабельной. Другими словами, покупатель не должен потерять деньги, а это возможно только тогда, когда приобретенная недвижимость обладает ликвидностью. Это совсем не означает, что приемлемая цена – та, за которую хоть завтра можно без проблем продать дом. В ценообразовании принимают участие такие факторы, как спрос и предложение. Покупатель дома, по сути, выигрывает на аукционе, заплатив самую высокую стоимость, поэтому, чтобы продать приобретенный объект за те же деньги, необходимы прежние условия «аукциона».

Недвижимость всегда то растет в цене, то падает, однако общая тенденция все же сохраняет восходящий вектор. И это понятно – денег в мире становится больше, а недвижимость является одной из самых выгодных инвестиций. Однако недвижимость бывает разной, и спрос, скажем, на офисные помещения и на загородные дома не всегда показывает идентичную динамику.

Итак, главный вопрос, на который мы решили найти систематизированный ответ – это: как объективно и максимально точно оценить особняк?

Начнем с архитектурных симпатий. Ввиду ярко выраженного консерватизма большинства отечественных потенциальных покупателей недвижимости наиболее востребованный сегодня стиль – классика. В последнее время наблюдается тенденция повышения авторитета домов в европейских и американо-канадских строительных традициях. А вот модерн постепенно сдает свои позиции, как и хай-тек, который выбирают единичные экстравагантные личности. И хотя желающих иметь особенный дом с яркой и необычной архитектурой на самом деле немало, их рвения разбиваются о скептическое отношение ко всему новому окружающих масс. В итоге, они просто не хотят вкладывать средства в заведомо низколиквидный объект.

Исторически сложилось так, что наши соотечественники не очень-то хотят выделяться, а предпочитают оставаться неприметными. Зато всю свою фантазию они направляют на внутреннее убранство, не жалея на него ни каких средств. Таким образом, добротный дом с классической архитектурой продастся дороже и быстрее такого же добротного, но экстравагантного. Выходит, с экономической точки зрения нет смысла тратиться на архитектурные изыски.

Относительно планировки нормой сегодня считается наличие в коттедже трех спален, оснащенных отдельными санузлами. Также «по умолчанию» должна быть просторная гостиная, кабинет, комната для гостей и терраса.

Большим плюсом является наличие спортзала и сауны. Открытый бассейн же перестал быть роскошью и его отсутствие уже воспринимается как существенный недостаток. В общей тенденции несколько упала популярность подземного паркинга. Гараж, удаленный от дома на значительное расстояние, теперь считается преимуществом. Правда, при условии, что он теплый.

Запланированного бума таунхаусов так и не произошло. У «коллективного» жилища есть свои поклонники, особенно среди молодежи, однако нельзя сказать, что данный тип недвижимости пользуется повышенным спросом. Покупательская аудитория таунхаусов – это в основном бывшие горожане, которые решились продать свою городскую квартиру и поселиться в сблокированном жилье на земле.

Ландшафтные и другие преимущества

Привлекательность загородного жилья в немалой степени обязана окружающему (по идее) живописному ландшафту. Приветствуется наличие водоема (речки, озера, водохранилища). Особенно высоко ценятся особняки, расположенные на, т.н. первой береговой линии. Жители таких особняков нередко владеют собственным причалом и плавсредствами.

Покупая дом, перед окнами которого простираются живописные пейзажи, прежде всего, стоит навести справки на счет перспективного плана застройки окружающих территорий. Иногда бывает так, что соседний участок выкуплен, и кто-то планирует возвести на нем трехэтажный особняк, который перегородит собой весь прекрасный вид, что собственно и становится причиной продажи дома. Однако далеко не каждый риэлтор честно в этом признается, а, скорее всего, что никакой.

Размышляя над наиболее важными составляющими потенциальных покупателей загородной недвижимости, специалисты пришли к выводу, что кроме, разумеется, цены на выбор оказывает влияние наличие профессиональной охраны, гарантирующей сохранность имущества при продолжительном отсутствии хозяев. Далее по убыванию приоритетов стоит близость дома к городу. При нынешних ценах на топливо дальние поездки будут ощутимо отражаться на бюджете; к тому же, различные сервисные службы будут обходиться дороже.

Формально цену дома определяет категория коттеджного городка. Однако единая система классификации таких городков отсутствует. Риэлторы уже исходя из своего опыта определяют к какому из трех классов (элит, бизнес, эконом) отнести тот или иной объект.

К элитным относятся поселки с домами площадью 600-1500 м², распложенные в живописной местности и занимающие участок не менее 0,25 Га.

В категорию «бизнес» попадают поселки с домами площадью 350-600 м², занимающие участки от 0,15 Га.

Наконец, категория «эконом» подразумевает поселки, дома которых имеют площадь 200-350 м².

В данной классификации отсутствуют таунхаусы, которые большинство риэлторов также относят к категории «эконом».

И еще одно. Дом не может считаться элитным, если при его строительстве использовались эконом-технологии типа «термодом», «аляска», «сендвич-панели» и прочие.

Оценка дома

В современной практике сделок с недвижимостью все чаще прибегают к оценке домов специализирующимися на этом компаниями. Профессиональные оценщики различают два вида стоимости дома – продажную и затратную. Под продажной стоимостью подразумевается инвестиционная или рыночная стоимость объекта. Ее определяет ценовая политика рынка, а также коэффициент рентабельности, ожидаемый инвестором. Затратная стоимость складывается из расходов на покупку земельного участка и строительство дома. Продажная стоимость может сильно отличаться от затратной.

Специалисты пользуются примерно следующими параметрами оценки частного дома:

•  местоположение городка и места расположения в нем коттеджа (10-30% добавленной стоимости); 
•  площадь земельного участка и его целевое назначение; 
•  площадь дома; 
•  тип строительного материала использованного при возведении здания; 
•  материалы и качество фасадной и внутренней отделки; 
•  социальное окружение (до 10% добавленной стоимости). 

Тщательный анализ каждого из этих пунктов помогает оценщику вывести объективную рыночную стоимость особняка.

Существует еще и экспертная оценка, представляющая собой отчет с фотографиями, техническими характеристиками, нормативной и правовой базой, а также подробным описанием объекта и экономической аргументации его стоимости. Данная форма оценки предоставляется в финансовые учреждения для получения кредита под залог недвижимости либо покупки ее в кредит.

Что еще увеличивает цену дома?

Кроме уже названных факторов увеличения стоимости загородного дома есть и другие – менее важные, но которые также не стоит упускать из внимания. Эти факторы связаны с коммуникационным оснащением и инфраструктурой. В первую очередь это электричество и газ. Если по проекту отопление и горячее водоснабжение дома обеспечивается электроэнергией, то ее учет должен разделяться на дневной и ночной тариф, а также должны быть предусмотрены средства теплоаккумуляции. На случай аварии в сети необходима система автономного энергоснабжения.

Не менее важно водоснабжение. Техническую воду обеспечивает инвестор, а вот питьевая вода – забота домовладельца. Ему необходимо бурить скважину и устанавливать оборудование по водоподготовке. Наилучший же вариант – общая артезианская скважина на поселок и водонапорная башня.

Интернет становится сегодня необходимой коммуникацией, однако без выделенного кабеля или качественной телефонной связи получить высокоскоростной доступ в Интернет проблематично. Поэтому наличие телефонной линии приветствуется.

На стоимость влияет удобный подъезд к дому и качество дорожного покрытия, ведущего к самому поселку.

Наиболее ценятся дома в лесной зоне и вблизи водоемов. Безусловно, в районе поселка не должно находиться никаких вредных производств, а также животноводческий ферм ближе 500 м.

Перед продажей дома многие стараются поднять его цену, заменяя отделку более дорогой, а также выполняя разные косметические модернизации. Однако не факт, что покупатель оценит эти усилия. Намного выгоднее вложить средства в расширение участка, если оно, конечно, допускается.

Итак, выше были приведены общие факторы повышения стоимости загородных домов. Но в каждом отдельном случае можно найти еще несколько способов сделать дом дороже. В основном они связаны с улучшением внешнего вида, который создаст первое и самое сильное впечатление от объекта.