Новое в Федеральном законе о садоводческих некоммерческих объединениях

Участники некоммерческих садоводческих (дачных) объединений обладают правом ведения строительства и перестройки построек на земельном участке. Каждый объект строительства, как в процессе постройки, так и по ее завершении, обязан соответствовать условиям экологических, градостроительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных нормативных требований, установленных для данной местности.

Закон о садоводческих объединениях нормирует следующие виды допустимых построек в зависимости от целевого отведения земельных участков:

• садовый земельный участок – допустимо возведение жилого строения, построек и сооружений хозяйственного назначения;
• дачный земельный участок – разрешается строительство жилого строения (жилого дома), хозяйственных сооружений и строений;
• огородный земельный участок – нормируется постройка жилых строений некапитального типа, сооружений и строений хозяйственного назначения.

Кадастровый учет дачной недвижимости с начала 2017 года ведется на основании технических планов построек. Оформление производится по обращению в БТИ, либо к инженерам кадастровой службы с осуществлением обмеров, определением корректных координат строений и подготовкой технического плана.

Срок составления техплана постройки – порядка 7 дней, минимальная стоимость работы – 8000 руб. Чем больше площадь дачных построек, тем дольше времени займет подготовка технического плана, будет выше стоимость услуги.

Для регистрации прав и кадастрового учета допустимо обратиться с документами в ближайшее подразделение Росреестра, выполняющее прием и выдачу документов. Фактическое расположение участка со строениями лица, обращающегося в Росреестр, значения не имеет – разрешена подача документов в любое его подразделение. Также можно обратиться за услугой удаленно, используя интернет-портал Росреестра.

Важно: выдача свидетельств о праве собственности на строения, находящиеся на садовых участках, не производится. Переход прав и регистрация их возникновения наряду с кадастровым учетом подтверждает выписка из Единого реестра недвижимости. Сделки с недвижимостью подтверждаются особой регистрационной надписью, выполняемой на договорном документе.

Формы организации некоммерческих садовых объединений

Необходимо заметить, что все приведенные ниже формы некоммерческих объединений признаются созданными исключительно с момента госрегистрации и при условии владения обособленной собственностью (имуществом). Лишь тогда товарищества садоводов обладают правами открытия счетов в российских банках и ведения приходно-расходной сметы.

По условиям закона №66-ФЗ допустимы следующие формы огороднических, садоводческих или дачных объединений:

• некоммерческие товарищества. Формируют имущество общего пользования за счет целевых взносов (вступительных и членских) участников на условиях совместной собственности. Члены объединения не несут ответственности по его обязательствам, равно как и товарищество не отвечает по обязательствам своих участников. Имущество, приобретенное на средства спецфонда (членские взносы, доходы от хоздеятельности и иные), принадлежит товариществу, как юрлицу;
• потребительские кооперативы. Их имущество общего пользования приобретается на объединенные паевые взносы. Частично имущество можно оформить переводом в неделимый фонд, в целом оно считается собственностью юридического лица, т.е. кооператива. Члены кооператива ответственны за покрытие его убытков, закрываемых внесением внеочередных взносов ежегодно. Ответственность по обязательствам кооператива возлагается на его членов по субсидиарному (суммарному) принципу, т.е. в рамках невнесенной доли дополнительного взноса от каждого участника кооператива;
• некоммерческие партнерства. Объединенные взносы членов партнерства образуют его имущество общего пользования, право собственности на которое принадлежит некоммерческому партнерству, как юрлицу. Ответственности по обязательствам участников у партнерства нет. За обязательства своих членов некоммерческое партнерство ответственности не несет.

Для оформления документации некоммерческим объединениям садоводов любой формы требуется печать с указанным полностью наименованием объединения – либо только на русском языке, либо на русском и государственном языках соответствующей республики.

Садоводческие, дачные и огороднические объединения имеют право на изготовление бланков и штампов со своим наименованием, на разработку своей эмблемы. Для легализации эмблемы достаточно описать ее символику в уставе объединения – по новым нормативным правилам эмблемы некоммерческих организаций более не нуждаются в государственной регистрации.

У некоммерческого объединения садоводов имеется право вести предпринимательскую деятельность, позволяющую достичь целей создания данного предприятия. Такие объединения могут от собственного имени осуществлять и приобретать права (имущественные и неимущественные), заключать договора, привлекать заемные средства. При возникновении потребности дачные некоммерческие объединения могут выступать в суде истцом и ответчиком.

Действующим коллективам садово-дачных объединений отведено 5 лет на переоформление учредительной документации, изменение организационно-правовой формы. Проводимые изменения правового статуса, а также реорганизация уставных документов выполняются без уплаты регистрационного сбора при госрегистрации – закон освобождает действующие объединения от этих платежей.

Продажа участка, выход из садового товарищества или его закрытие

Вместе с реализуемым участком его владелец должен передать покупателю:

• при участии в некоммерческом товариществе – свою долю в имуществе общего пользования, соразмерную целевым взносам;
• при участии в потребительском кооперативе – паевую имущественную долю, размер которой соответствует паевому взносу. Причем часть пая, введенная в неделимый фонд кооператива, не подлежит передаче.

Если дачное объединение ликвидируется, то каждому его участнику полагается определенная доля имущества общего пользования, выраженная в денежном эквиваленте.

Право на добровольный выход из состава участников некоммерческого объединения имеется у каждого его члена. В этом случае отношения с садоводческим объединением переводятся на договорную основу, устанавливающую порядок эксплуатации и пользования инженерными сетями, дорожных путей и иного имущества общего пользования.

Выступить против выхода какого-либо члена некоммерческого объединения его руководство права не имеет. Однако закон не препятствует увеличению для ушедших из дачного объединения тарифов на техобслуживание территории, воду, охрану, электрификацию, а также пользование общими площадями (например, детской площадкой или гостевой парковкой).

При выходе из садоводческого объединения требуется полностью покрыть сумму долга перед товариществом, если задолженность имеется. Проблему неплатежей, следует отметить, новый текст договора практически не решает. В нем указано условие об указании в уставе объединения неустойки либо пени в определенном размере, описании порядка выплаты по ней. Но эффективных мер воздействия на неплательщиков законом не предусмотрено. Поэтому покрывать убытки товарищества и нести судебные расходы в ходе судебных разбирательств придется его добросовестным членам.

Документация, предоставляемая дачными объединениями их участникам

По условиям обновленного закона №66-ФЗ по требованию членов некоммерческих объединений садоводов им для ознакомления должно быть предоставлено:

• устав объединения, перечень внесенных в него изменений, регистрационное свидетельство о регистрации данного объединения;
• отчетность бухгалтерскую (финансовую), смету приходно-расходную и отчетность по ее исполнению;
• документацию, подтверждающую результаты голосования по общему собранию участников некоммерческого объединения (включая доверенности и бюллетени на голосование), принятые на общем голосовании в заочной форме решения участников объединения;
• правоустанавливающие материалы в отношении имущества общего использования;
• иные внутренние документы, предусмотренные уставными документами и решениями, принятыми на общем собрании участников объединения.

Поясним: закон устанавливает допустимость проведения общих собраний в заочной форме, если на очном собрании кворум не был собран. Заочная форма голосования применима практически в любых вопросах по деятельности некоммерческих объединений, в т.ч. изменения устава, реорганизация и ликвидация, утверждение отчетов ревизионной комиссии и правления, приходно-расходной сметы.

Названная документация предоставляется правлением садоводческой организации в форме копий. Причем стоимость изготовления копий не может быть выше фактических затрат на их создание, с обязательным указанием расценок на копирование в документах объединения.

Расширенное определение термина «членские взносы»

В тексте реновационного Федерального закона членским взносам дано определение: денежные средства, вносимые периодически участниками некоммерческого объединения (огороднического, дачного или садоводческого) для выплат работникам, оформившим трудовые договора с данным объединением, а также на иные текущие расходы объединения. Впервые прописано важное дополнение – возможность платежей из членских взносов на поддержание состояние общего имущества.

К имуществу общего пользования отнесена собственность, включающая земельные участки. Она обеспечивает потребности участников некоммерческого объединения в границах его территории на проход и проезд, на водоотведение и водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, охрану, организованный отдых и прочее (ограждения и ворота, спортивные и детские площадки, сбор мусора, водонапорные башни и т.п.).

Метод определения размера взносов от участников садового товарищества должен быть описан в уставе организации. Законом обозначены три варианта:

• по площади земельного участка;
• по суммарной площади построек, имеющихся на земельном участке;
• комбинация двух первых вариантов.

Отметим, что наиболее популярный метод «с каждого участка поровну» отменен нормами закона №66-ФЗ.

Впрочем, формулировки закона не подразумевают указанные в нем принципы расчета членских взносов, как обязательные – это лишь рекомендации. В уставе объединения допустимо отразить иной порядок взимания взносов с его членов, главное тут описать избранный порядок в тексте устава.

Обязательный реестр членов объединения

По условиям обновленного закона №66-ФЗ ведение реестра участников дачного, огороднического, либо садоводческого объединения обязательно. Информация по собственникам отражается в порядке:

• фамилия, имя, отчество;
• адреса почтовый и электронный, позволяющие организовывать получение сообщений;
• нумерация земельного участка кадастровая (условная).

Наряду с нормативными требованиями к содержанию реестра в него допустимо вводить информацию, касающуюся характеристик определенного земельного надела (к примеру, наличие построек, артезианской скважины) или владельца (к примеру, отметка о льготах, предоставленных землевладельцу).

Поскольку каждое товарищество теперь обязано осуществлять ведение реестра, каждые его член обязан сообщать корректные личные сведения, требуемые для внесения в данный документ. Запрос о личных данных подается на почту участника объединения председателем организации, либо назначенным лицом, ответственным за подготовку реестровых данных. Перед продажей участка землевладелец, состоящий в садоводческом объединении, должен в течение 10 суток со дня прекращения прав информировать правление или председателя объединения.

Вносимые в реестр товарищества сведения охраняются законом о персональных данных. Т.е. их раскрытие перед третьими лицами без одобрения дачника недопустимо. Для удобства правления садоводческих объединений имеет смысл указать в реестре дополнительные графы, где обозначить, какие владельцы не желают реализовывать свои земельные участки, а какие не возражают, чтобы к ним направлялись предложения о покупке. В результате удастся немного облегчить проблему брошенных или неиспользуемых участков, т.к. удаться договориться с их собственниками (наследниками) о предоставлении контактной информации для покупателей.

С даты госрегистрации некоммерческого объединения – огороднического, садового или дачного – до момента полной подготовки реестра участников должно пройти не более месяца.