Страхование ипотеки

В перечне страховок, оформление которых, по убеждению предоставляющих ипотечные кредиты банков, крайне необходимо, встречаются полисы нескольких видов.

Страхование залоговой недвижимости. Функции страхователя выполняет заемщик, выгодоприобретателей один или два – если страховое возмещение не превышает суммы задолженности по ипотечному кредиту, то только банк-кредитор, если же его размер выше, то заемщику положена часть страхового возмещения, остающаяся после погашения задолженности перед кредитором. В списке страховых рисков утрата имущества, повреждение, гибель или уничтожение залогового предмета (жилой недвижимости, купленной на данный кредит по ипотеке).

Этот вид страховки положен к оформлению в обязательном порядке, иначе банк не имеет права выдать ипотечный кредит. При наступлении страхового случая – к примеру, взрыва природного (бытового) газа – и практически полного разрушения жилья, находящегося под залоговым обременением, страховщик переводит на расчетный счет заемщика в банке-кредиторе сумму страхового возмещения, которая идет на закрытие кредита, а оставшаяся часть выдается заемщику. В случае нанесения предмету залога восстановимого ущерба, то страховая компания выплачивает денежную сумму, которой хватит для восстановления ипотечной недвижимости. Эти деньги ипотечный банк может учесть для погашения задолженности заемщика по кредиту, либо затратить на проведение ремонта на объекте залога – перевести на счет подрядной компании, которая будет заниматься капитальным ремонтом. В большинстве подобных ситуаций банк-кредитор пользуется вторым вариантом решения проблемы.

Страхование здоровья (трудоспособности) и жизни заемщика. Поскольку оформление страхового полиса производится ежегодно в течение срока погашения ипотеки, то размер страховой суммы год от года уменьшается – он равен остатку кредитной задолженности, сложившемуся у заемщика на момент заключения договора со страховщиком. На получении данного страхового полиса настаивают примерно половина банков, занимающихся ипотечным кредитованием – они указывают этот полис как обязательный в паспортах продуктов по ипотеке. При наступлении страхового случая – смерти заемщика – страховая компания полностью выплачивает кредитору сумму оставшейся задолженности, с залоговой недвижимости снимается обременение и она поступает в полную собственность к наследникам заемщика. Если же заемщик временно потеряет трудоспособность, к примеру, из-за инфаркта, то страховщик выплатит лишь некоторую часть суммы – ее будет достаточно для частичного погашения кредита на время, пока состояние здоровья заемщика не восстановится и он не сможет продолжить выплаты самостоятельно.

Страхование гражданской ответственности перед третьими лицами. Этот вид страховки, защищающий кредитора от исков соседей заемщика, банки требуют крайне редко – обычно в тех случаях, когда у них нет уверенности в способности клиента ужиться с соседями по дому.

Страхование утраты прав собственности на предмет залога. Страховой случай по титульной страховке (ее другое название) происходит в случае признания сделки по приобретению залоговой недвижимости заемщиком незаконной – т.е. ее расторжение в судебном порядке. К примеру, из-за нарушения прав несовершеннолетнего владельца жилья, которому принадлежала доля в приобретенной заемщиком квартире. Если сделка по купле-продаже признается судом незаконной, то заемщик должен вернуть квартиру ее прежнему владельцу, а тот – возвратить несостоявшемуся покупателю деньги. В случае, когда возврат денег покупателю-заемщику не происходит, то страховая компания возмещает полную кредитную сумму, взятую у ипотечного банка. Титульное страхование производится либо на полный срок ипотеки, либо только на три первых года, в течение которых истекает срок исковой давности по «недействительным сделкам». Выбор срока страховки титула принадлежит банку. Заметим, что в случае покупки квартиры в новостройке в титульном страховании однозначно нет нужды.

Либо полный пакет страховки и кредит, либо…

Из описанного выше перечня страховок потенциальный заемщик действительно обязан оформлять только одну, касающуюся сохранности залогового жилья. Договора на все прочие виды страховок заключаются с клиентом ипотечного банка исключительно на добровольной основе – с позиции юриспруденции требовать их оформления банк не может, поскольку это противозаконно. Но финансово-кредитные организации предпочитают идти другим путем – или полная страховка… или никакого кредита. В конце концов, ипотечный банк не обязан сообщать причину отказа в кредите.

В 2008 году инициированное Роспотребнадзором расследование, касающееся принудительно-добровольных требований ипотечных банков по страховке рассматривалось в Высшем арбитражном суде РФ. Результатом стало судебное решение, запрещающее финансовым организациям навязывать заемщикам необязательные страховые полисы. Кстати, годом позже Высший арбитражный суд признал различные банковские комиссии за открытие и сопровождение кредитных счетов несоответствующими закону, а в 2011 году законодательно была отменена комиссия, прежде взымаемая банком за погашение ипотечного кредита досрочно. В условиях столь «жесткого» сокращения потенциальных источников прибыли банковские организации нашли новый выход – полный пакет страховки стал обязательным условием получения денежной ссуды, он был включен в тело кредита. Другими словами, ипотечные банки попросту ввели платежи по интересующим их типам страховки в договор на получение кредита, делая ставку на неготовность заемщика подробно изучать пункты в этом документе.

Другим, не менее эффективным способом принудить заемщиков к приобретению ряда страховых полисов стала процентная ставка по кредиту. Те банки, что согласятся на твердую позицию соискателя кредита по отношению к «лишним» видам страховки, предложат ипотеку по существенно более высокому годовому проценту. Позиция кредиторов такова – заемщик не дает нам гарантий (не приобретает соответствующий страховой полис), что задержки в выплатах не будет при, например, потере им трудоспособности, а значит, эти риски мы заложим в процентную ставку.

В ипотечно-страховом пакете наиболее дорогостоящими являются полисы на страхование жизни и утрату трудоспособности (здоровья). Причины этому кроятся в достаточно высокой вероятности наступления страхового случая, в особенности, если заемщик немолод и страдает заболеваниями хронического характера. А чем выше риск для страховой компании, тем она выше поднимет тариф по страховке для своего клиента.

К примеру, только годовая страховка рисков утраты трудоспособности заемщика, на наличии полиса по которой настаивает банк, будет стоить около 1,3-2% от остатка задолженности по кредиту. Если сумма кредита составляет, скажем, 2000000 рублей то 2%-я страховка будет стоить в первый год 40000 рублей, и по мере выплат год от года цена ее будет снижаться. А покупать ее придется снова и снова в течение всего срока расчетов по ипотечному кредиту.

Разумеется, каждый ипотечно-кредитный банк старается не только обязать заемщика приобрести полный набор страховых полисов, но и направить его в определенную страховую компанию. Чтобы дополнительно усилить мотивацию – помимо меньшего годового процента по ипотеке – сотрудничающую с банками страховщики периодически объявляют различные акции со снижением страховых тарифов на 0,5-1%. Интересный момент – большинство крупных страховых компаний, работающих в России, предлагают «ипотечный набор страховок», состоящий из описанных выше полисов. Какие-либо тарифные расценки страховщики в открытом доступе не указывают, впрочем, стоимость страховых полисов всегда индивидуальна.

О достоинствах полной ипотечной страховки

Взять кредит в банке на покупку жилья – дело хлопотное, но вполне реализуемое. Однако эйфория от приобретения долгожданной квартиры через некоторое время сменится стойким ощущением некой «кабальной зависимости» перед банком-кредитором. И мысли «что если мне не удаться платить вовремя по кредиту», «если сильно просрочу по выплатам, неужели потеряю квартиру» неизбежно будут появляться у заемщика.

Итак, в случае отказа от полного страхового пакета ипотечный банк заключит кредитный договор только на высоком проценте, поскольку он должен учитывать возможные риски по невозврату денег. Теперь о годах, которые пойдут на выплату задолженности перед банком – за 15-20 лет случиться может многое, причем с разной степенью угрозы для здоровья заемщика. В случае серьезной болезни – а чем старше заемщик, тем выше ее вероятность – нести расходы по кредитным выплатам и, одновременно, по восстановлению здоровья будет очень и очень сложно. Наконец, при полной потере возможности оплачивать кредит – к примеру, в случае тяжелой травмы – расходы по ипотеке лягут тяжелой ношей на родных и близких, иначе квартиру продадут, чтобы компенсировать остаток кредитной задолженности.

С учетом перечисленного настойчивость банка по оформлению страховки становится понятной и приобретение полного пакета страховых полисов все же имеет определенную выгоду. Единственно, не следует сразу же обращаться к первой страховой компании, названной ипотечным банком – выбор страховщика находится в полной прерогативе заемщика, что-либо предпринять против этого банк не в силах, поскольку попадет под наблюдение ФАС. И все страховые договора следует показать опытному юристу, имеющему практический опыт взаимоотношений со страховщиками в залах суда – так, на всякий случай.