Приобретение земельного участка под застройку

Воплощение мечты о собственном доме начинается с приобретения земельного участка. Уже на этом этапе у многих возникают проблемы, которых можно было бы избежать, обладая необходимой информацией. В этой статье речь пойдет о том, как из потенциального землевладельца превратиться в реального.

Перед покупкой земельного участка необходимо знать о нем две основных вещи: категорию земли и вид разрешенного использования земель. Существует семь земельных категорий. Из них покупатель может рассчитывать только на две: «Земли поселений» и «Земли сельскохозяйственного назначения». Деление земель по ВРИ (вид разрешенного использования) производится в каждой территориальной зоне.

Если вы планируете строить дом, то необходимо покупать землю под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), для ЛПХ (личное подсобное хозяйство), для дачного строительства или занятия садово-огородной деятельностью. Некоторым также могут подойти участки, предназначенные для фермерского или крестьянско-фермерского хозяйства.

Каждый ВРИ имеет свои особенности. Если приобретается земля ИЖС, то хозяин обязан строить на ней дом, иначе он будет оштрафован за нецелевое использование участка. На дачных и сельскохозяйственных наделах придется заниматься садово-огородной деятельностью для собственных нужд, а на земле крестьянско-фермерского назначения соответственно вести сельхоз деятельность и являться при этом индивидуальным предпринимателем. Впрочем, ВРИ можно изменить, но эта процедура проводится исключительно в соответствии с градостроительным регламентом данного региона.

Покупка участка по категории земли

Для будущего землевладельца очень важно заранее знать категорию земли, а также вид разрешенного использования (ВРИ). На то есть несколько причин:

•  земельные участки с разными ВРИ сложно объединить. Если, например, один из соседних участков имеет назначение ИЖС, а другой предназначен под сельскохозяйственное использование, то владелец сталкивается с серьезными сложностями документального оформления их объединения. Иногда это получается сделать через суд; 
•  строительство жилища на непредназначенных под это участках чревато наказанием в виде штрафа. Жилье строить можно только на земле для ИЖС, на участках под дачное строительство или на землях, отданных под садово-огородную деятельность; 
•  оформление и регистрация в загородном доме при определенных ВРИ невозможны. Если домовладелец хочет не только проживать, но и быть зарегистрированным в загородном доме, то необходимо покупать участок, предназначенный для ИЖС, дачного строительства или личного подсобного хозяйства. Если, например, ВРИ надела является садоводство, то на нем разрешается строить дом, но прописаться там получится только через суд. 

Важные нюансы. Стать владельцами земельного надела могут граждане РФ, юридические лица с российской регистрацией, иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства (кроме участков на приграничных территориях, перечень которых устанавливает президент).

Существует три вида владения участком – это владение по праву собственности, по праву пожизненно наследуемого владения, а также по договору аренды.

Государство оставляет за собой право отобрать землю при нецелевом ее использовании. В исключительных случаях государство может выкупить участок или обменять его на другой, если земля требуется для важных муниципальных нужд. На практике обращение к выкупу и обмену участков производится крайне редко, например, как это было в Сочи при строительстве олимпийских объектов. При этом собственник получает компенсацию убытков, которая согласовывается с ним в ходе переговоров.

Как уже говорилось, владение землей может быть не только на правах собственности. Однако есть ли опасность покупки участка у несобственника? Юридически такая операция невозможна, поскольку пока участок не оформлен в собственность, чисто технически не получится совершить по нему сделку. Но отсутствие прав собственности часто существенно снижает стоимость участка. При этом новый хозяин может сам оформить участок в собственность в упрощенном порядке (дачная амнистия), который продлен до 01.03. 2015 года.

У нового владельца есть возможность на совершенно законных основаниях стать собственником земли. При переводе земли из прав пожизненного наследования владения на право собственности, прежний хозяин соглашается получить деньги после завершения всех формальностей, которые могут растянуться на несколько месяцев. Оформлением участка занимается покупатель, который действует по заверенной нотариально доверенности. У сторон есть возможность заключить предварительный договор.

В тексте доверенности может оговариваться право распоряжения землей. При отсутствии данного пункта продавец позже выдает вторую доверенность на право продажи или дарения участка.

У изложенной выше схемы имеется и существенный недостаток – по действующему законодательству РФ, по доверенности нельзя продать или подарить землю самому себе, т.е. нельзя действовать от лица доверяющего в отношении себя лично. Таким образом, покупателю нужно искать подставное лицо для покупки и последующей перепродажи участка. Обычно этим лицом оказывается близкий родственник. Но в результате придется два раза платить госпошлину, что обойдется от 35 тыс. рублей.

Соглашаясь на данную схему, необходимо учитывать, что прежний хозяин теоретически может отозвать свою доверенность, и тогда у того, кому она давалась, исчезает право распоряжаться участком. Правда, с одной оговоркой: проведенные сделки признаются действительными, если доверенное лицо на момент ее совершения не оповещалось об отзыве доверенности.

В предварительном договоре стороны соглашаются подписать договор купли-продажи после оформления права собственности доверенным лицом. Если продавец откажется подписывать основной договор, то спор можно решить в судебном порядке.

Следует помнить, что время на подписание основного договора ограниченно. По истечении оговоренных сроков и отсутствии у сторон предложений о заключении договора, соглашение теряет силу.

Границы земельного участка

Покупатель земельного надела рассчитывает получить этот землю в виде четко огороженной площади. Но так бывает не всегда. В ряде случаев границы участка не ограждены межевыми столбами, а лишь описаны в договоре. Прибыв на место, покупатель может обнаружить участок не той формы, либо существенно суженным оккупацией соседей. Чтобы не попадать в такую ситуацию, рекомендуется предварительно проводить межевание.

Границы участка на месте обозначаются межевыми знаками, устанавливаемых на всех поворотных точках участка. Обычно это вбитые в землю деревянные колья, высотой около 80 см и диаметром 5-7 см. На каждом таком столбике укрепляется табличка с нанесенными на нее координатами. Надпись на табличке должна быть обращена в сторону следующего межевого знака по ходу часовой стрелки.

При отсутствии межевания, в кадастровом паспорте делается отметка: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». Это не является нарушением закона, но может стать препятствием при сделке. С аналогичной проблемой сталкиваются и в том случае, если в кадастровом паспорте имеется пометка: «В земельном кадастре отсутствуют сведения, позволяющие однозначно определить земельный участок». В таком случае невозможна регистрация прав на недвижимое имущество по причине нарушения требования Гражданского кодекса РФ об обязательном описании продаваемого объекта.

Межевание осуществляется специализированными геодезическими организациями. Для заказа межевания необходим правоустанавливающий документ, копия паспорта владельца или доверенность представителя владельца, копия части генплана садового товарищества (заверяется председателем лично), паспорт БТИ на постройку (если таковая имеется), акт согласования границ (с подписями соседей и председателя товарищества (либо заверенный в местной администрации)).

Работы по межеванию и оформлению документации могут занять до трех месяцев. Стоимость межевания участка площадью 6-10 соток в Московском регионе составляет около 15 тыс. рублей. Владелец участка получает на руки один из двух экземпляров межевого дела. Этот документ необходимо предоставить в территориальный отдел Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестр), где выдадут кадастровый паспорт и занесут данные в Единый государственный земельный кадастр сведений об объекте недвижимости. Кадастровый номер, указанный в паспорте, должен совпадать с номером на межевом плане. С этого момента можно считать себя полноправным хозяином земельного участка.